Criada em 1970, a Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), ou Freddie Mac, é uma das principais empresas do mercado de crédito e hipotecas dos Estados Unidos e esteve envolvida em uma das maiores depressões já presenciada pelo mundo: a crise de 2008.
Apesar de possuir um histórico controverso, atualmente, a Freddie Mac tem um papel crucial na vida de vários norte americanos. Em 50 anos de existência, a empresa já forneceu mais de US$ 10 trilhões de crédito, ajudando mais de 67 milhões de proprietários.
O que é a Freddie Mac?
A Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou FHLMC) é uma das maiores companhias de garantias e seguros imobiliários dos Estados Unidos. Com uma receita de US$ 15.385 bilhões, ela foi considerada a 38ª maior empresa americana pela Fortune 500, em 2018.
Ela foi criada em 1970 com o objetivo de expandir o mercado secundário de hipotecas dos EUA, atuando juntamente com a Fannie Mae (Federal National Mortgage Association).
Como funciona a Freddie Mac?
Seu modelo de negócios é baseado na compra de hipotecas no mercado secundário, agrupando e vendendo-as como títulos lastreados em hipotecas para investidores no mercado aberto.
Dessa forma, tal mercado aumenta a oferta de dinheiro disponível para empréstimos hipotecários e aquisição de novas casas.
De modo mais simples, a Freddie Mac e a Fannie Mae revendem os empréstimos imobiliários feitos pelos bancos, em forma de títulos, repassando o dinheiro às instituições financeiras. Dessa maneira, elas podem emprestá-los novamente aos mutuários, de forma a realimentar o mercado de financiamento da casa própria.
O grande problema, no entanto, é que nem sempre foi assim. Alguns ativos de péssima qualidade adquiridos há pouco mais de uma década quase levaram as duas empresas à falência, sendo necessária recorrer ao governo americano para salvá-las.
Freddie Mac e a crise de 2008
Até onde se sabe, a Freddie Mac não foi a única responsável pelo estopim da crise de 2008. Contudo, ela representou parte significativa do problema e precisou, em conjunto com a Fannie Mae, de um socorro emergencial bancado pelos contribuintes norte americanos no valor de US$ 130 bilhões.
Tudo começou nos primeiros anos da década de 2000, quando os originadores de hipotecas começaram a distribuir seus empréstimos por meio de MBS (mortgage-backed security, semelhante a um título que é feito de um pacote de empréstimos imobiliários comprados dos bancos que os emitiram) de marca privada, ao invés de utilizar a Freddie Mac ou a Fannie Mae como intermediárias. Tal medida fez com que elas perdessem a sua capacidade de monitorar e controlar os riscos dos originadores de hipotecas.
A competição por empréstimos entre a Freddie Mac e as securitizadoras privadas minou ainda mais o poder da companhia e fortaleceu os originadores de hipotecas. Consequentemente, houve um declínio nos padrões de qualidade dos contratos, sendo esta uma das principais causas da crise de 2008.
Freddie Mac e as securitizadoras privadas
As securitizadoras de bancos de investimento estavam mais dispostas a securitizar empréstimos de risco, já que detinham o risco mínimo na maioria das vezes. Enquanto a Freddie Mac garantia o desempenho de seus MBS, as securitizadoras privadas geralmente não o faziam.
Entre os anos de 2001 e 2003, as instituições financeiras tiveram altos rendimentos devido a um boom de refinanciamento causado por taxas de juros que renovaram mínimas históricas. Quando as taxas de juros começaram a subir, tais instituições buscaram manter seus elevados níveis de rendimentos a qualquer custo.
Para isso, adotaram uma mudança em direção a hipotecas mais arriscadas e distribuição de MBS de marca privada. Os ganhos dependiam do volume e, portanto, a manutenção de níveis elevados de lucros exigia a utilização de padrões de subscrição mais baixos.
Em 2006, crescimento da securitização de marca própria e a falta de regulamentação neste segmento resultou no excesso de oferta de financiamento imobiliário subvalorizado. Isso levou a um número crescente de tomadores de empréstimos de má qualidade (subprime).
Como resultado, os preços das residências começaram a cair à medida que aumentavam as execuções hipotecárias. No final das contas, havia uma grande quantidade de imóveis vacantes que não estavam compatíveis a demanda.
A depreciação das casas levou a perdas crescentes para a Freddie Mac e Fannie Mae, que apoiavam a maioria das hipotecas americanas naquela época.
Em 2008, com o estopim da crise imobiliária e com a saúde financeira seriamente afetada, a Freddie Mac chegou a perder 91% de seu valor de mercado. A fim de salvá-la da falência, o governo americano precisou aportar US$ 100 bilhões na empresa, adquirindo cerca de 80% de suas ações preferenciais.
Cenário atual na Freddie Mac
Mais de uma década depois da crise, a Freddie Mac segue reestruturando suas operações e buscando retomar a confiança dos investidores. Com 50 anos desde a sua fundação, a empresa já realizou o sonho da casa própria aproximadamente 80 milhões de vezes, fornecendo mais de US$ 10 trilhões de crédito para os proprietários.
Esperamos que você tenha entendido melhor sobre o papel da Freddie Mac na crise de 2008. Sobrou alguma dúvida? Comente aqui embaixo.
