Praticamente todo investidor debate sobre qual o melhor investimento, melhor setor eo melhor ativo. Isso faz parte da nossa busca pela carteira ideal que nos renderá bastante alegria durante os anos.
Uma das principais dúvidas do investidor de fundos imobiliários é como balancear uma carteira com FIIs de Tijolo e FIIs de Papele qual a melhor opção entre eles.
O ponto mais importante para entendermos como responder essa pergunta é conhecer as principais diferenças entre essas duas categorias de fundos imobiliários, pois são muito diferentes.
Os FIIs de Tijolos investem em imóveis e são donos deles. Em tese, esses são investimentos que valorizam ao longo do tempo, repondo a inflação (poder de compra) do investidor, além de render os aluguéis durante o período.
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Já os FIIs de Papel trabalham na área de crédito. Eles não são detentores de imóveis e focam em financiar o mercado imobiliário por meio do fornecimento de crédito para outras instituições, empresas e até pessoas físicas via Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), um ativo de renda fixa.
Aqui já podemos ver a principal diferença entre esses dois: um é dono de imóveis e o outro empresta dinheiro. Isso é especialmente importante para distinguirmos os riscos desses setores.
Para um dono de imóvel, seu principal risco é a vacância e para um credor é o risco de crédito.
Além disso, uma outra característica que os diferencia é como o patrimônio de ambos se comporta ao longo dos anos.
Um bom imóvel tem a tendência de se valorizar com o tempo. Já os ativos de créditos são de renda fixa, portanto, não tem uma alteração relevante no seu valor.
Em contrapartida, os rendimentos dos FIIs de Tijolos costumam sofrer reajustes principalmente de forma anual com as revisionais e ajustes de contratos.
Enquanto os FIIs de Papel apresentam uma dinâmica mais imediatista, recebendo o impacto das variações de seus índices, como o CDI e IPCA, mensalmente. Portanto, conseguem repassar a inflação mais rapidamente.
O que isso significa na prática e como isso ajuda a nos responder a grande dúvida de qual é melhor?
Simples. Notou como ambos investem em ativos diferentes, apresentam riscos diferentes e têm comportamentos diferentes? Logo, não temos como fazer uma comparação direta entre eles para dizer que um é melhor do que o outro. São distintos.
E, como tudo na vida dos investimentos, a estratégia do investidor ditará em qual dos dois faz mais sentido focar. Porém, podemos concordarque ambos os setores são interessantes para trazer retorno ao investidor de longo prazo e, principalmente, ajudar na diversificação e segurança de suas carteiras.
Os FIIs de Papel trarão um rendimento nominal superior aos de Tijolo mais rápido, porém não apresentam perspectiva de crescimento patrimonial. Você pode esperar que o valor patrimonial do fundo seja muito parecido hoje e daqui alguns anos.
No momento em que escrevo este artigo, os FIIs de Papel estão pagando consideravelmente mais do que os de Tijolo, mas, se você olhar o rendimento deles em 2018 e 2019, por exemplo, verá que eram praticamente metade do que são hoje.
Isso já não é verdade para os FIIs de Tijolo, que têm uma perspectiva de crescimento patrimonial ao longo do tempo. Seus rendimentos podem realmente ser mais estáveis, porém, ao longo do ciclo imobiliário, com ajustes de contratos e vendas de imóveis, também contam com um bom potencial de renda.
Por que então criar um conflito entre eles para saber qual o melhor?
O caminho mais interessante é se expor aos dois e sempre tentar aproveitar as melhores oportunidades em ambos. Em alguns momentos, os FIIs de Tijolo apresentarão as melhores oportunidade, em outros, os de Papel as trarão.
No quesito de segurança, existem FIIs de Tijolo mais arriscados do que os FIIs de Papel e vice-versa. Não podemos generalizar. E, para a sua carteira, ter os dois tipos ajuda a evitar riscos generalizados.
Imagine que o Brasil entre amanhã em uma crise de crédito. Qual dos dois setores você acredita que será mais afetado? O de Papel, com certeza. E, se você fosse 100% FIIs de Papel, sentiria esse impacto com mais força.
Por fim, leve deste artigo a mensagem de que existem excelentes oportunidades em ambos os setores, que os dois poderão entregar ótimos resultados para o investidor e que, em alguns momentos, um poderá se sair melhor do que o outro.
Inclusive, esse ciclo de um ir pior do que o outro em alguns momentos pode apresentar as famosas oportunidades de se adquirir bons ativos por valores descontados, enquanto o outro setor, que está performando bem, segura a carteira do investidor.
Assim, você investidor, deve trabalhar para montar uma carteira bem diversificada que seja capaz de aproveitar as oportunidades dos diferentes setores, ao mesmo tempo que se protege de riscos específicos.
