Fiikipedia
Prof. Baroni – 02 de abril de 2020
Por que diversificar uma carteira de FII’s?
Nesta semana, estamos fazendo uma Live por semana a fim de trazer cada vez mais informações neste momento de crise. Tivemos oportunidade de falar com a TG Core, RBR e Valora. Hoje e amanhã recebo o time de Gestão dos maiores fundos imobiliários do Brasil – Kinea.
Abaixo, os links de todo o conteúdo:
- TG Core: https://www.youtube.com/watch?v=ufNmtpIWrxY&t=3s
- RBR: https://www.youtube.com/watch?v=HpuuFQggPHk&t=127s
- Valora: https://www.youtube.com/watch?v=TgAuApP0fWo&t=15s
- Kinea CRI: https://www.youtube.com/watch?v=7zqVrC1DQfY
- Kinea Tijolo: https://www.youtube.com/watch?v=HWr4UZOFhu0
O artigo de hoje teve, mais uma vez, a contribuição do nosso amigo Anderson Gandra Kuster. Obrigado e parabéns!
Vamos lá.
O principal objetivo da diversificação é a diminuição do risco específico de um ativo dentro de um portfólio. Essa diversificação pode ocorrer de forma setorial, regional ou na variedade entre fundos mono-ativos (mais voláteis, mas que podem ter Yields maiores) e fundos multi-ativos (geralmente menos voláteis e com Yields mais comprimidos).
Diversificação Setorial
Existem diversos tipos de FII’s, como fundos focados em shoppings, prédios corporativos, galpões logísticos, hotéis, hospitais e universidades.
Sabendo disso, é interessante que o investidor diversifique sua carteira dentro desse universo, para que não fique exposto somente a um único setor. A fim de ilustrar um cenário de risco temos o exemplo abaixo.
Some isto ao fato de que os investidores podem também buscar outras classes internamente, por exemplo: fundos de CRIs, desenvolvimento imobiliário ou mesmo fundos de fundos que poderão funcionar como cestas de ativos imobiliários já com prévia diversificação de portifólio.
Diversificação Regional
Os FII’s podem estar localizados em diversas cidades e estados brasileiros, diante disso, é vantajoso que o investidor se posicione de forma variada nessas regiões a fim de não ficar exposto a economia local.
No exemplo, temos um fundo logístico situado em Minas Gerais e outro na Paraíba. Nesse cenário, o setor logístico da região de Minas Gerais é voltado para produção industrial, enquanto que no Mato Grosso seja para agropecuária. Logo o que impacta um não necessariamente impactará o outro, balanceando os riscos dentro da mesma esfera de fundos logísticos.
Diversificação entre Mono e Multi ativos
Dentro do universo dos fundos imobiliários existem os fundos monoativos e multiativos, sendo que os fundos monoativos, geralmente, carregam maior rendimento e risco maiores, uma vez que sua distribuição depende de uma única fonte geradora de renda.
Outro fato importante é de que os fundos monoativos possuem, via de regra, um menor número de cotistas e liquidez, podendo impactar a volatilidade das cotas.
Penso que, no futuro, o mercado de FIIs no Brasil terá maior presença em fundos multiativos e com grande diversificação interna. O mercado americano se desenvolveu nesta direção e é possível que possamos ir no mesmo caminho ao passo que ocorra grandes consolidações entre fundos ou mesmo vendas totais de ativos, como temos visto nos últimos meses em TBOF11 e FVBI11, por exemplo.
Caso queira entender melhor sobre as diferenças entre esses tipos de FII, o assunto foi discutido com maior riqueza no link abaixo:
E o número de ativos?
Na teoria tradicional, a diversificação funciona como um modo de diminuir a exposição ao risco específico de um fundo imobiliário.
Então, qual seria o número ideal de ativos para que houvesse apenas o risco sistêmico, aquele que é inerente a todo o mercado? Vale destacar, inclusive, que é o momento atual que estamos vivendo com esta crise do COVID-19.
A figura abaixo ilustra o estudo de Evans e Archer sobre a diversificação de ativos em um portfolio. Nota-se que acima de dez ativos, o benefício da variedade não é tão efetivo na diminuição do risco (desvio padrão).
Portanto, com o objetivo de mitigar o risco específico de cada FII, é fundamental que o investidor entenda quais são seus ativos e se há uma diversidade de setores, regiões e tipos de fundo em sua carteira.
Não quero aqui determinar um número mágico para os investidores, mas quando se tem uma carteira composta entre 10 e 15 ativos, é natural que você possua um nível de diversificação satisfatório.
Por outro lado, nada impeça que você ajuste para algo entre 15 e 20 ativos, pensando em uma carteira maior do ponto de vista de tipos (e classes) de investimentos, isto é, ações, multimercados, dentre outros.
O que estamos vendo agora com o COVID-19 é algo onde a diversificação clássica funciona até um determinado momento. Depois, começamos a ver eventos altamente correlacionados em todas as escalas e classes de ativos. O risco sistêmico tomou proporções globais e poderá causar uma nova precificação dos ativos de todo o planeta.
Tudo foi atingido, por mais diversificado que você estivesse.
