Na semana passada, tive a oportunidade de explicar ainda mais sobre o indicador P/VP e como é sua percepção por parte dos investidores.
Agora, irei fechar esta trilogia trazendo a vocês um exemplo real que pode nos servir como referência do “peso” que, de fato, temos que dar a este indicador ao realizar nossas operações no mercado.
Usarei no artigo de hoje o Fundo Imobiliário VBI FL 4440 (FVBI11) como exemplo pelas seguintes premissas:
- O fundo é sócio 50/50 de outros empreendedores, o que nos traz maior alinhamento de interesses.
- São contratos típicos, portanto, negociados a mercado.
- É multilocatário (mais de 10), o que favorece o cálculo de um aluguel médio ajustado para a região.
- Está localizado em um dos locais mais nobres de SP (Av. Brigadeiro Faria Lima).
Este fundo teve início em 2012/13 com base no modelo de remuneração conhecido como RMG – Renda Mínima Garantida (9% ao ano).
Observe, no gráfico, que o fundo não conseguiu entregar resultado acumulado superior ao 100% do CDI, e a Renda tem sido decrescente.
Obviamente, os gráficos são reflexos dos problemas (revisionais) ao final da RMG, além da vacância, que foi agravada com a crise do segmento corporativo de escritórios em São Paulo.
Lembrando que este fundo possui, excepcionalmente, Taxa de Performance que é cobrada pelo Consultor Imobiliário – VBI Real Estate.
VALOR PATRIMONIAL – FVBI11
Dando um passo atrás: a emissão foi na ordem de R$ 215 milhões. Portanto, 2.150.000 cotas foram colocadas no mercado ao valor de R$ 100/cota.
Agora, quase 5 anos depois, temos um fundo avaliado em R$ 171,4 milhões.
Sim, isso mesmo: o valor atual é R$ 79,73/cota – R$ 44 milhões “evaporaram”.
Vale ressaltar que essas Reavaliações são feitas por empresas especializadas do setor, levando em consideração o valor de outros prédios, vacância e preço médio praticado na região, e daí fecham a valoração atualizada.
E agora?? O que fazer?
Calma!! Não se desespere.
A princípio, temos dois caminhos:
- Simplesmente não fazer nada. Se você acredita na perenidade deste ativo e entende que ele seja capaz de continuar gerando renda, ignore.
- Acreditar que o mercado secundário da bolsa poderá se alinhar ao Valor Patrimonial (VP), mesmo que lentamente.
O “caminho 1” é o mais adequado para quem tem perfil passivo e não se preocupa com variações de mercado. As compras constantes diluem esta distorção e o alinhamento será natural com o passar do tempo.
O “caminho 2” faz sentido para investidores mais qualificados, que buscam estratégia de valor (Value Investing). A arbitragem de posição tende a gerar “alpha” para a carteira global. O risco é maior, claro!! Mas também poderá trazer retorno acima da média em caso de sucesso.
Lembre-se de que aconteceu algo bem parecido com TBOF11.
- O desconto virou ágio.
- Depois o ágio virou desconto.
- E agora “se alinhou” de novo!!!
Não é difícil concluir que haverá sempre uma “Assimetria” entre o mercado real e o secundário (bolsa).
Observe que temos o seguinte cenário em FVBI11 aos preços atuais:
- Preço por m² / VP = R$ 15,5 mil
- Preço por m² / MERCADO = R$ 20,4 mil
Resultado = Ágio superior a 30%
É por isso que boa parte dos investidores optam pelo Caminho 1, pois entendem que o Tempo é a ferramenta mais saudável para ajustar as anomalias provocadas pelos investidores.
Por fim, reforço que é impossível ser 100% conclusivo. O foco central foi trazer uma saudável reflexão sobre o tema, até como forma de ajudá-lo a amadurecer cada vez mais no universo dos FIIs.
Espero por você!
É daqui a pouco! Te espero por lá.
Além disso, temos Relatórios e Radares bem completos, que são publicados semanalmente, trazendo destaques dos principais Fundos Imobiliários negociados no mercado brasileiro.
