Nesta semana, irei receber JACINTO SANTOS do FUNDSEXPLORER. Vamos conversar sobre o que o investidor deve observar nos Relatórios Gerenciais, e o que deve ser levado em consideração para se tomar decisões seguras ao escolher um Fundo Imobiliário.
LIVE – SUNO RESPONDE (23/maio/2019 às 21h)
O artigo da semana passada foi muito importante para a nossa longa jornada que visa transmitir cada vez mais conhecimento relacionado ao universo dos Fundos Imobiliários – conforme prometido, irei apresentar mais 5 pontos que devem ser observados nos Relatórios Gerenciais.
Obviamente, temos de partir da premissa de uma camada adicional de transparência em relação aos Gestores. Infelizmente, há casos onde ainda temos Relatórios “frios”, isto é, com informações rasas e superficiais entre um mês e outro, dificultando o processo decisório do investidor.
Temos procurado subir a régua do mercado. Uma das minhas tarefas é no sentido de apresentar aos Gestores nossas necessidades básicas com o objetivo de interpretar dados históricos para avaliações mais adequadas quanto à realidade do Fundo (ativos).
Pois bem. Nesta semana, irei apresentar mais 5 pontos a serem observados nos Relatórios Gerenciais dos Fundos Imobiliários:
- Cronograma de Vencimentos e Revisionais – é importante que os investidores estejam cientes dos prazos relacionados aos contratos, bem como da possibilidade de se renegociá-los, mesmo antes dos vencimentos (revisionais). No auge da crise econômica no Brasil, vários contratos sofreram reajustes negativos agressivos e, por vezes, investidores não estavam sequer cientes desta possibilidade.
- Vacância histórica – Tenho comigo que vacância prolongada é devastadora, do ponto de vista de geração de caixa, ao longo de uma vida (finita) de acumulação de patrimônio e renda para cada investidor individual. Não se engane: nós nos aposentamos apenas uma vez na vida. É de extrema importância que os FIIs tenham fluxo intenso e ativo vazio (sem renda e com custo) é corrosivo.
- Prazo e Cupom Médio – Este indicador é mais adequado para Fundos de CRIs (“Papéis”) pois permite que o investidor tenha uma noção exata de qual o prazo médio de todos os CRIs da carteira. Além disto, ele poderá saber o cupom médio da carteira, por exemplo, inflação + 7% ou mesmo CDI + 2%.
- Evolução de Vendas e Fluxo – Claro que este tipo de indicador é mais adequado para FIIs de Shoppings. É de extrema relevância que o investidor possa observar que a operação está evoluindo bem com base nos últimos anos. Observar Vendas, Aluguéis, Fluxo de Pessoas e Veículos, além de inadimplência e vacância.
- Composição do Portfólio – Para FIIs monoativo e monolocatário, é um indicador “óbvio”. Em caso de FIIs multiativos, esta informação é essencial, pois o investidor estará atento quanto à importância de cada um dos ativos (imóveis, CRIs, SPEs, etc.) dentro da composição geral do Fundo. Em complemento a este item, vale observar a relevância dos locatários dentro da composição global das receitas do Fundo. Alguns Relatórios (nem todos) apresentam este tipo de dado de forma clara e objetiva. Em outros casos, o Gestor prefere preservar (confidencialidade) e, portanto, apresenta dados consolidados – nestes casos, será possível uma avaliação sintética.
Fechamos mais um artigo em relação a este tema. Claro que, durante a Live de logo mais, outros pontos serão levantados. Isto posto, trarei novos itens a serem avaliados quando observamos os Relatórios Gerenciais.
Entenda que este tipo de avaliação não é vertical, e sim diagonal.
Na prática, o investidor vai estabelecendo parâmetros próprios à medida que tenha uma base de estudos dos FIIs listados no mercado.
