Fiikipedia: O P/VP nos FIIs Parte 2
Na semana passada, tivemos a oportunidade de explicar, em linhas gerais, o que é o indicador P/VP.
Procurei dar exemplos gerais didáticos para que todos vocês pudessem entender a forma de se calcular o “ágio” ou o “desconto” quando se decide comprar um fundo imobiliário listado na bolsa de valores.
Terminamos o artigo anterior da Fiikipedia com uma questão importante: Como este indicador pode ser usado nos FIIs para que se possa refinar a seleção de uma carteira?
A resposta não é binária, e também não é tão simples quanto parece.
Há de se avaliar todo um contexto para que possamos entender a relevância deste indicador, com uma visão holística dentre as opções disponíveis.
O P/VP funciona exatamente como um Farol. Nada mais do que isto. Não deve ser usado como um fator de decisão sumária.
É uma referência que nos indica a percepção do mercado com base nas perspectivas e, muitas vezes, podemos ver alguma antecipação destes movimentos.
Não entendo que tudo seja plenamente orquestrado, e, há, sim, certa assimetria entre o mercado real e o secundário, para cima ou para baixo. Em alguns casos, podemos ter situações extremas, inclusive.
A minha visão é que todo investidor tende a buscar alguma “âncora” para que possa justificar suas escolhas. No entanto, não percebe que a decisão precisa ser fundamentada com base em um contexto e uma perspectiva.
Não adianta comprar um ativo com “desconto” sendo que o contexto em que ele está inserido e sua perspectiva não sejam favoráveis.
O desconto de hoje pode ser um ágio de amanhã.
Um ponto polêmico do qual eu não poderia deixar de falar aqui é o fato de que muitos investidores simplesmente optam por “ignorar” este indicador, pois entendem que a reavaliação patrimonial de um imóvel é volátil, ano a ano, e para o investidor de longo prazo, não faria sentido algum tomar decisões desta natureza.
Outros entendem que a relação P/VP é útil apenas para os Fundos de Recebíveis (Papel) e nos conhecidos Fundos de Fundos (FOFs), visto que são, em essência, ativos financeiros, e a avaliação patrimonial (e contábil) é importante para uma realização adequada de compra e/ou venda.
De novo, insisto que nenhuma avaliação pode ser 100% binária. Eu prefiro sempre procurar de fato “entender” os motivos que levaram o “VP” a valorizar ou não.
Entendo que buscar referências mais concretas, especialmente quando olhamos o mercado real, seja fundamental para que uma decisão mais acertada dentro do processo de alocação em ativos imobiliários seja tomada.
Ignorar puramente me parece uma visão muito simplista.
Na última parte desta série sobre o Indicador P/VP , na próxima quinta-feira,, irei falar um pouco sobre alguns “exemplos reais”, que temos visto nestas últimas semanas, os quais tiveram reavaliações patrimoniais relevantes.
Espero por você!
Participe de nossas Lives, no Canal do Youtube da Suno Research, sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.
É daqui a pouco! Te espero por lá.
Além disso, temos Relatórios e Radares bem completos publicados semanalmente, trazendo destaques dos principais fundos imobiliários negociados no mercado brasileiro.
