Fiikipedia: Meu Inquilino, Minha Vida
Para quem deseja investir em fundos imobiliários, é fundamental entender que o aluguel é a principal fonte de retorno do investimento.
No entanto, não podemos deixar de destacar que o Gestor do fundo, portanto o principal representante dos cotistas (proprietários) dos ativos, deve tomar uma série de cuidados a fim de preservar o retorno proposto (receitas), até mesmo para evitar prejuízos ou situações indesejáveis.
Como forma de mitigar os efeitos de inadimplência do inquilino, o Gestor precisa avaliar com atenção e ser extremamente diligente ao buscar a documentação do locatário, além de efetuar uma boa vistoria do imóvel.
Algumas vezes, se faz necessário que o locatário faça um seguro fiança, junto a um banco de primeira linha no mercado, para proporcionar uma análise de crédito ainda mais adequada.
Dependendo da duração do contrato, este seguro deve cobrir boa parte dos aluguéis a vencer, além de custos com condomínio e impostos relacionados diretamente ao imóvel.
Em casos mais extremos, o Gestor pode buscar garantias reais que busquem lastrear o custo total do contrato.
Por exemplo: 5 anos de contratos irão custar para o locatário R$ 20 milhões.
Daí, na hora da estruturação do contrato, o Gestor pode inserir uma cláusula que transfira ao fundo um imóvel (performado ou mesmo um terreno), que tenha sido avaliado em pelo menos 30% a mais do que o valor total da dívida.
Este “sobre colateral” da dívida é fundamental, pois, em caso de execução de uma “venda forçada”, o valor a ser apurado não gere prejuízos aos cotistas.
Claro, este “gatilho” só seria disparado em caso de inadimplência.
É importante também salientar que deve ser contratada empresa especializada em avaliação imobiliária para melhor juízo de valor.
Observe com atenção
Um exercício que todo investidor deve fazer é avaliar o perfil do inquilino que demanda o ativo dentro do seu fundo.
Sejamos práticos.
Um fundo que tem uma empresa, por exemplo, do ramo de callcenter como locatária, pode ter risco potencial superior a outro que possui multinacionais em sua carteira (portfólio).
Mas, óbvio, isso não é um critério frio e absoluto.
São pontos de avaliação que devem ser observados caso a caso, contrato a contrato.
O que as pessoas confundem é a força de um contrato com o perfil específico do locatário.
Explico melhor.
O Gestor pode ter firmado um contrato longo, com uma empresa mais frágil, que, durante sua vigência, poderá trazer algum transtorno para o cotista.
Por outro lado, é possível que tenhamos ativos com contratos mais curtos (e multas menores), porém com risco de crédito também menor.
Contratos Típicos e Atípicos
Oportunamente, vamos abordar um artigo especial sobre os dois tipos de contratos que temos neste “universo” dos fundos imobiliários.
Os contratos típicos são aqueles convencionais, presentes especialmente nos ativos de lajes corporativas. Em geral, possuem duração média de 5 anos e multas entre 3 e 6 meses.
Nestes casos, a cada 3 anos estes contratos podem passar pelo processo de revisional, oferecendo, portanto, ganhos (ou perdas) comparadas à inflação.
Já no caso dos contratos atípicos, os aluguéis são negociados no início da operação, e nenhuma das partes pode pedir revisional durante a vigência.
A multa a ser paga neste tipo de contrato é, via de regra, o somatório dos aluguéis vincendos.
Observe que os contratos atípicos funcionam de forma análoga a uma operação de crédito.
Nesse sentido, a avaliação de risco a ser observada pelo Gestor deve ser ainda mais cautelosa.
Espero por você!
Participe de nossas Lives no Canal do Youtube da Suno Research sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.
