Cada vez mais, estou convencido que a Mão do Gestor pode mudar consideravelmente o resultado final de um fundo imobiliário ao longo do tempo.
Isso fica ainda mais cristalino à medida que usamos ferramentas adequadas para comparar a evolução (ou não) dos fundos desde o início de suas operações.
Um Gestor mais diligente, com estratégia clara e definida, via de regra, gera resultados mais consistentes.
O que temos de observar nos Gestores?
Muitos são os pontos, mas listo aqui alguns que acredito serem fundamentais:
- Estarem próximos dos inquilinos, antecipando movimentos e eventuais necessidades.
- Vistorias recorrentes nos imóveis para manutenções e retrofits quando necessários.
- Busca frequente por ativos com melhores perspectivas no mercado.
- Informações e estratégias claras em seus relatórios gerenciais.
No entanto, é mais curioso ainda perceber que os melhores retornos da história dos FIIs não foram, necessariamente, daqueles com gestão ativa.
O Brasil é mesmo um país “diferente”.
Este é um ponto polêmico, mas temos que abordá-lo.
Os Gestores são voltados para o mercado financeiro.
É fato!
E tem que ser assim mesmo, até porque os fundos imobiliários são instrumentos (veículos) listados em bolsa ancorados em legislação específica.
A questão é, como estas equipes são internamente estruturadas, desenvolvem (e buscam) projetos imobiliários no dia a dia.
Muitas vezes, o que podemos perceber é que o “time” de Gestão é bem limitado e acaba “passando a bola” para as consultorias.
Até aí, tudo bem.
O ponto chave é que essas consultorias se desenvolveram muito mais no eixo Rio/SP.
E aí começam as dificuldades.
Os “caprates”, nos grandes centros, são muito comprimidos e bons negócios poderiam ser feitos Brasil a fora.
Por que não?
Não tenho dúvidas que teríamos fundos com mais diversificação geográfica e retornos maiores.
Claro, cuidar dos imóveis seria uma tarefa mais “complexa” pela distância.
Não vejo isso como uma barreira de impedimento. Acho que é muito mais uma questão de “perfil do Gestor”. Daí, voltamos ao cerne da questão:
será que os Gestores estão “dispostos” a buscar ativos pelo Brasil e criar produtos mais diversificados?
Me parece que, hoje, os fundos, em geral, possuem uma “cartilha”, como um mantra mesmo: Ativo bom só pode estar na Faria Lima, Berrini, Paulista, enfim…
Será? Fica a provocação. ?
A grande dicotomia
Fundo Imobiliário parece imóvel, mas não é. Este tema não é novidade para ninguém, certo? Pois bem.
Se você compra um imóvel próprio com base nos seus critérios e, além disso, faz a gestão junto aos seus inquilinos no dia a dia, o resultado “pode” ser bem mais expressivo no longo prazo.
Obviamente você terá muito mais trabalho.
Ao optar por fundos imobiliários, você está terceirizando a gestão do seu próprio patrimônio.
Daí a Mão do Gestor fará toda a diferença.
Sem dúvida alguma, é uma dicotomia. Mas, honestamente, não acredito que sejam estratégias excludentes.
Lembre-se que é possível alocar capital em imóveis próprios, de preferência comerciais, além de estruturar uma carteira com fundos imobiliários de diversos setores e tipos.
Você estará ainda mais diversificado e com retornos potenciais diferentes.
Espero por você!
Participe de nossas Lives no Canal do Youtube da Suno Research sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.
