Quando falamos de investimentos no ramo imobiliário, este é o “mantra” mais repetido por investidores a ser avaliado.
Honestamente, acho que esta premissa é fundamental quando se avalia o valor de um ativo.
Além disso, temos que considerar a tipologia do imóvel. Não há como generalizar ou arbitrar uma regra geral.
Portanto, não quero aqui impor (pré)conceitos, e sim mostrar a todos alguns pontos que devem ser considerados.
De tudo que tenho lido e estudado nos últimos meses, empresas especializadas em “real estate” indicam que imóveis bem localizados saem “antes” da crise por terem esta vantagem competitiva.
É importante saber separar os dados de mercado com o que temos visto nos relatórios atuais dos fundos imobiliários listados em bolsa.
Por outro lado, esta assimetria deve se corrigir com o tempo, mas é bom ficarmos de olho e acompanharmos com lupa caso a caso.
Lajes Corporativas
No caso dos grandes centros urbanos, especialmente em SP e RJ, o acesso via transporte público é fundamental para que imóveis com esta vocação tenham demanda consistente de locação.
A integração de serviços é um ponto a se considerar. Prédios comerciais precisam ter outros tipos de serviços à sua volta.
Explico: escolas, restaurantes, padarias, hospitais, shoppings centers, enfim, tudo que é importante para o dia a dia de um profissional (trabalhador).
Outro ponto a se avaliar é o DNA da região. Não adianta muita coisa ter um ativo “espetacular” inserido em uma região que não se desenvolveu.
Imóveis assim quase sempre terão aluguéis pressionados e o risco de vacância é potencialmente maior.
Galpões Logísticos / Industriais
O acesso pelas principais estradas do país é o ponto chave por aqui, especialmente em imóveis industriais.
Outro ponto relevante é o fato de o imóvel estar localizado às margens da estrada, visto que isso se torna uma ação de “marketing espontâneo” para a própria empresa.
Ali vira um ponto de referência.
Já os galpões logísticos estão buscando se instalar cada vez mais próximos dos centros urbanos.
Esta mudança vem ocorrendo face ao comércio eletrônico, a fim de agilizar o processo de entrega dos produtos.
Shoppings Centers
Aqui não há muito segredo.
Regiões maduras e consolidadas onde não há novas possibilidades para replicar novos shoppings. E, quando isso ocorrer, é importante verificar se são operações concorrentes ou complementares.
Procure ativos que tenham grande adensamento demográfico à sua volta.
Existe, inclusive, um website para que se possam pesquisar sobre isso.
Agências Bancárias
Procure por ativos onde há grande circulação de pessoas.
Via de regra, bancos em centros urbanos atendem correntistas que não têm o hábito de acessar plataformas online.
Agências “premium” precisam estar localizadas em bairros nobres nas cidades e em grandes terrenos (amplo estacionamento).
Hospitais e Universidades
A localização destes imóveis deve estar ancorada na macrorregião onde estão inseridos.
Muitas cidades, inclusive, desenvolvem bairros universitários ou mesmo voltados para a área de saúde, com a presença de clínicas, laboratórios, além, claro, dos grandes hospitais como principal referência.
Espero por você!
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Além disso, temos Relatórios e Radares Semanais bem completos, com destaques dos principais fundos negociados no mercado brasileiro.
