No artigo de hoje, vamos falar da flipagem em fundos imobiliários.
Na semana passada, tivemos a oportunidade de abordar sobre o crescimento da indústria de Fundos Imobiliários no Brasil, utilizando como referência o material oficial da B3.
Pudemos constatar o aumento, por volta de 50 mil novos investidores em sua base, e isso, inevitavelmente, é reflexo da quantidade de FIIs que estão sendo lançados no mercado.
Agora é um momento propício para encontrarmos, com certa frequência, um “fenômeno” chamado de “flipagem em fundos imobiliários”, a qual ocorre, via de regra, nos primeiros dias de negociações, quando novas cotas ficam disponíveis na Custódia do Investidor.
Antes de mais nada, vale reforçar que não temos a premissa de indicar a flipagem a todos que nos acompanham. O objetivo principal é procurar explicar como se dá este processo, até porque alguns FIIs têm fortes quedas logo após (“day after”) a liberação das novas cotas.
Como funciona a flipagem?
É relativamente simples, apesar de carregar riscos intrínsecos, os quais normalmente são esquecidos em momentos de alta do mercado, como estamos vendo agora nos últimos meses.
Há, basicamente, duas situações nas quais encontramos o mecanismo de Flipagem, lembrando que este movimento é também percebido nas Ações.
Pois bem.
Vamos ao 1º caso: O Fundo Imobiliário que já é listado no mercado e possui um bom histórico de resultados.
Nesse momento, o Gestor sente a necessidade de realizar uma nova oferta de cotas, conhecida como “follow-on”.
O cotista, então, sabendo do bom histórico e confiança junto ao Gestor, opta por aderir à oferta, mesmo que a posição final da carteira fique “desbalanceada”, com excesso de cotas do Fundo (alto percentual).
Ao exercer boa parte (ou todos) seus direitos de preferência, e, claro, quando as novas cotas são integralizadas, ele vende o excesso da posição, a fim de retornar ao percentual original.
Até porque ele possui boa margem de segurança, visto que os novos negócios estão sendo realizados possivelmente “acima” do preço que foi ofertado na emissão.
O 2º caso é quando temos um “novo” Fundo Imobiliário sendo lançado no mercado.
Aqui a aposta é um pouco maior, pois tudo gira em torno das “expectativas” de como este novo FII entregará os resultados nos primeiros meses.
Neste exemplo, as reservas são feitas quando o “desenho” e a “promessa” do Fundo parecem ser muito melhores do que estamos habituados a encontrar no mercado secundário, especialmente quando comparamos com seus pares.
Ex.: Digamos que um Fundo de Shoppings esteja “prometendo” pagar 0,60% a.m. ao mês e outros FIIs do mesmo setor estejam pagando 0,50% a.m.
Esta diferença se torna um verdadeiro ímã para novos investidores.
Da mesma forma como no 1º caso, o “excesso” que foi reservado na Corretora poderá ser vendido nos primeiros dias.
Flipagem – importante saber
É, literalmente, um susto para boa parte dos cotistas ao abrirem o Home Broker e ver a cotação em queda livre.
Não podemos esquecer dos custos da emissão, refletindo também na rentabilidade do Fundo e, muitas vezes, o “tiro pode sair pela culatra”.
Isto é, alguns investidores acabam conseguindo comprar mais barato no mercado secundário do que na própria emissão, em especial após o anúncio das primeiras distribuições de renda.
A bem da verdade, a flipagem causa muita assimetria no mercado secundário. Por isso, acaba sendo mais praticada por investidores experientes, afinal é um jogo de “cérebro contra cérebro”.
ESPERO POR VOCÊ!
Participe de nossas Lives, no Canal do Youtube da Suno Research, sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.
Além disso, temos Relatórios e Radares bem completos que são publicados semanalmente – assim como esse fiikipedia sobre flipagem – trazendo destaques dos principais Fundos Imobiliários negociados no mercado brasileiro.
