A nossa LIVE de hoje terá a participação especial de ALEXANDRE DONINI, que faz parte do time de Gestão de Fundos Imobiliários da BRASIL PLURAL. Vamos abordar pontos importantes sobre o atual momento do mercado, perspectivas e riscos.
LIVE – SUNO RESPONDE (13/06/2019 às 21h)
Nesta semana, continuo apresentando a segunda parte de um artigo publicado pelo Dr. Carlos Eduardo Peres Ferrari, sócio da NFA (Negrão Ferrari Advogados).
Nosso principal objetivo com esta trilogia é apresentar o arcabouço jurídico/regulatório dos Fundos Imobiliários no Brasil.
Vale lembrar que, na semana passada, fizemos uma Live onde pudemos debater importantes temas relacionados aos FIIs/CRIs ao pese sua segurança jurídica e tributação. Clique aqui para assistir a gravação.
EVOLUÇÃO LEGISLATIVA
A linha do tempo abaixo demonstra, em apertada síntese, os principais normativos do mercado de FII, que foram acompanhados do destacado fortalecimento e crescimento dos FII:
ESTRATÉGIA DE INVESTIMENTOS DOS FIIS
O FII oferece aos seus investidores a oportunidade de investir em uma carteira diversificada desde que seus ativos sejam considerados “ativos imobiliários”. Conforme a atual classificação Anbima de FIIs, tais fundos se dividem em 4 tipos, conforme a estratégia de investimento de cada fundo e de acordo com a modalidade de gestão de seu patrimônio:
O FII de desenvolvimento investe pelo menos 2/3 de seu PL no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de alienação futura a terceiros. O FII de renda investe pelo menos 2/3 de seu PL em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.
O FII de títulos e valores mobiliários investe pelo menos 2/3 do PL investidos em títulos e valores mobiliários vinculados ao setor imobiliário (i.e.: FII, FIDC e FIP imobiliários, CRI, CEPAC, LH, LIG ou LCI). Por fim, um fundo pode ser considerado um FII Híbrido quando a estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações acima mencionadas.
A ADMINISTRAÇÃO DO PATRIMÔNIO DO FII
Um dos papéis mais importantes no FII é a função exercida pelo seu administrador, que emprega sua personalidade jurídica para que o FII possa atuar e, assim, detém inafastável responsabilidade sobre as atividades do fundo, inclusive decorrente da gestão imobiliária, seleção dos bens e direitos que irão compor a carteira do Fundo, de acordo com a respectiva política de investimentos, bem como, entre outras, a divulgação de informações periódicas ou eventuais, a distribuição dos resultados e a realização das assembleias.
A administração do FII deve ser realizada exclusivamente por instituição financeira, autorizada pela CVM a prestar esse serviço: bancos comerciais; múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito; imobiliário; de investimento; sociedades corretoras ou distribuidoras de valores mobiliários; sociedades de crédito imobiliário; caixas econômicas; e companhias hipotecárias.
O administrador será responsável pelos serviços essenciais do FII, tais como a manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; tesouraria, controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; escrituração de cotas; custódia de ativos financeiros; auditoria independente; e gestão de ativos integrantes da carteira do FII.
O administrador deverá prover o FIII com os serviços acima listados, seja prestando-os diretamente, hipótese em que deve estar habilitado para tanto, ou indiretamente, por meio da contratação de terceiros devidamente habilitados.
Os seguintes serviços podem ser contratados pelo administrador do FII: distribuição das cotas do FII; gestão da carteira de títulos e valores mobiliários do FII; consultoria especializada, envolvendo a análise, seleção e avaliação de empreendimentos imobiliários e demais ativos para integrarem a carteira do FII; empresa especializada para administrar as locações ou arrendamentos de empreendimentos integrantes do patrimônio do FII, a exploração do direito de superfície e a comercialização dos respectivos imóveis; e formador de mercado para as cotas do FII.
Compete ao administrador de FII: realizar todas as operações e praticar todos os atos que se relacionem com o objeto do FII; exercer todos os direitos inerentes à propriedade dos bens e direitos integrantes do patrimônio do FII, inclusive em sede de ações judiciais, recursos e exceções. Além disso, o Administrador poderá abrir e movimentar contas bancárias em nome do FII; adquirir e alienar os títulos e valores mobiliários pertencentes ao FII; transigir e representar o FII em juízo e fora dele; solicitar a admissão à negociação em mercado organizado das cotas do FII; e caso o regulamento expressamente permita, deliberar sobre a emissão de novas cotas.
É, por outro lado, vedado ao administrador ou ao gestor, no exercício das funções de gestão do patrimônio do FII e utilizando os recursos do FII: receber depósito em sua conta corrente; adiantar rendas futuras ou abrir créditos aos cotistas sob qualquer modalidade; contrair ou efetuar empréstimo; prestar fiança, aval, ou aceitar ou coobrigar-se sob qualquer forma nas operações praticadas pelo FII. Ainda, é vedado vender à prestação as cotas do FII; prometer rendimentos predeterminados aos cotistas; aplicar no exterior recursos captados no País ou adquirir cotas do próprio FII; e constituir ônus reais sobre os imóveis integrantes do património do FII, sendo permitida a aquisição de imóvel sobre o qual já tenha sido constituído ônus real, anterior à aquisição pelo FII ou utilizar os títulos e valores mobiliários do FII para prestar garantias de suas próprias operações.
Conto com você na próxima semana, onde iremos falar um pouco mais sobre o Papel dos Cotistas, Vantagens e Desvantagens, dentre outros temas importantes.
