As emissões de cotas, ou ofertas públicas, são eventos que os fundos Imobiliários realizam para captar mais recursos dos investidores emitindo novas cotas que costumam ter um preço mais atrativo do que o de mercado.
Nesses eventos, os FIIs costumam privilegiar quem já é cotista com a oportunidade de comprarem essas cotas novas antes de serem oferecidas ao mercado. Essa oportunidade é o que chamamos de direito de preferência.
Quem já investe há algum tempo, e não precisa ser muito, já deve ter recebido notificações sobre tais eventos mencionando que haveria a possibilidade de comprarcerta quantidade de cotas na emissão por um valor diferente do de mercado.
Porém, já que a maior parte dos fundos funciona dessa forma, a maioria dos investidores acaba assumindo que esse é o padrão e que todas as emissões são iguais.
Mas se eu te disser que existem alguns fundos imobiliários que não seguem essa regra e que você não terá direitos de preferência?
Conheça as emissões distribuídas pelo Itaú
Antes de vermos quais são os fundos imobiliários específicos, vamos entender as diferenças dessas emissões. Ofertas distribuídas pelo Itaú costumam seguir um formato totalmente diferente e que passa despercebido por muitos investidores.
Não há direito de preferência: mesmo quem já é cotista do FII não receberá direitos de preferência e deverá, se quiser participar, entrar por meio da oferta pública, que é o período aberto para todos. Consequentemente, não há período de preferência, período de sobras e nem montante adicional nessas ofertas. O cotista deverá participar com todos os outros investidores que desejarem comprar cotas.
Participação apenas via Itaú: as emissões são realizadas pelo Itaú e apenas clientes correntistas dos segmentos Institucionais, Corporate, Private, Personnalité, Uniclass e agências do Itaú Unibanco podem participar por meio da própria corretora do banco. Outras corretoras não participam da oferta.
Distribuição por ordem de chegada: nas Ofertas em que há direito de preferência, os cotistas podem adquirir suas cotas dentro de um período e o que sobrar é ofertado ao mercado. Porém, nessa modalidade do Itaú, as cotas são distribuídas por ordem de chegada, ou seja, além de não haver os períodos de preferência, comomencionamos, caso o investidor demore para fazer seu pedido, poderá não haver mais cotas disponíveis.
Variação do preço de subscrição: como em toda oferta pública, é necessário divulgar o preço que o investidor deverá pagar por cada cota na emissão. No padrão do mercado, o preço é fixo e igual para todos, mas para essas exceções o valor divulgado é apenas uma referência. Isso porque, quando a emissão começa, o preço é atualizado diariamente conforme o valor patrimonial diário do fundo.
Além da variação do patrimônio, o preço também será acrescido de 85% da variação acumulada da Taxa DI a cada dia da oferta. Portanto, conforme os dias passarem, o preço de subscrição terá um leve acréscimo. Lembrando que o valor patrimonial do fundo no dia é o maior influenciador.
E qual o lado bom?
Tendo em vista a perspectiva do cotista que gosta de participar das emissões para comprar com garantia cotas mais baratas e aumentar sua posição no fundo, essa dinâmica não é muito benéfica, mas ela tem seus pontos positivos.
Historicamente, as ofertas públicas costumam ter custos altos (que estão embutidos no preço), ao redor de 3% do valor da emissão. Porém, essas emissões que o Itaú distibui apresentam um custo mais vantajoso por volta de 1%.
Além disso, avaliando pelo resultado de emissões passadas, elas costumam ter uma velocidade de captação consideravelmente maior. Isso se dá porque as cotas são ofertadas dentro da base de clientes do bancoe os recibos de subscrição são convertidos e liberados para negociação mais rapidamente também.
Quais são os fundos imobiliários com essas características?
Finalmente, vejamos quais são os FIIs que realizam ofertas com essas características.
Os FIIs da Kinea, como o KNIP11, KNHY11, KFOF11, KNCR11 e KNRI11, e da Vectis, como o VCRR11 e VCJR11, fazem a distribuição de suas ofertas públicas exclusivamente por meio do Itaú, que segue o padrão explicado neste artigo.
Você pode verificar como é o padrão de cada fundo imobiliário ao ler o regulamento deles. Lá, estará documentado todo o funcionamento do fundo, inclusive sobre suas emissões de cotas.
Vale mencionar que o KNSC11, um dos fundos imobiliários mais recentes da Kinea, não segue essas características e realiza as emissões conforme o padrão de mercado. Ele é a exceção da gestora.
Outro fato importante é que nem toda emissão distribuída pelo Itaú conta com as características citadas nesse artigo, mas todas as emissões dos FIIs listados acima apresentam.
O objetivo deste artigo foi explicar o funcionamento dessa modalidade diferente e reforçar o quanto é importante que o investidor leia os documentos das ofertas sempre que seus fundos realizarem novas emissões.
