Nesta semana, teremos a nossa tradicional Live com perguntas e respostas sobre o mercado de fundos imobiliários e suas perspectivas. A princípio, teríamos uma entrevista com o gestor do Banco Ourinvest, mas, por questões internas no banco, faremos em uma outra oportunidade.
Link Direto para a Live – 23 de ago/18 às 21h
É um que poderá levantar pontos relevantes a serem ponderados não só por investidores, mas por toda a indústria de fundos imobiliários no Brasil. Por isso, convidei o analista responsável pela Suno Research, TIAGO REIS, para compartilhar sua visão perante o tema e nos ajudar no Fiikipedia desta semana.
Pois bem. A questão é que a XP Investimentos convocou, para 30 de novembro de 2018, uma AGE – Assembleia Geral Extraordinária – a fim de colocar em pauta diversas matérias.
Dentre elas, uma nos chamou mais atenção.
A bem da verdade, esta pauta ficou em evidência no mercado em geral e despertou uma reflexão por boa parte dos investidores que possuem maior aderência aos FIIs no Brasil.
Vamos direto ao ponto.
Veja o trecho proposto pela administradora:
(i) Alteração do Quórum para Aprovação de Novas Emissões: Alteração do artigo 20.5. do Regulamento do Fundo, de forma a:
(a) excluir a deliberação de novas emissões do Fundo do rol das matérias que devem ser aprovadas por quórum qualificado, na forma do artigo 20, §1º da Instrução CVM 472, devendo as novas emissões serem aprovadas por quórum simples; e
(b) adequar o texto ao disposto nos artigos 18 a 20 da Instrução CVM nº 472/08, conforme redação abaixo:
“Artigo 20.5 Dependerão da aprovação de Cotistas para as deliberações referentes às matérias previstas nos incisos ii, iii, iv, v, vii, viii, xi, e xii do Artigo 18.1, acima que representem:
(i) 25% (vinte e cinco por cento), no mínimo das cotas emitidas, quando o Fundo tiver mais de 100 (cem) cotistas; ou
(ii) metade, no mínimo, das cotas emitidas, quando o Fundo tiver até 100 (cem) cotistas.”
Vejamos: até então, para se aprovar uma nova emissão de cotas era necessária a presença de pelo menos 25% dos cotistas do fundo – o que denominamos de quórum qualificado.
Agora, o administrador busca aprovar em assembleia uma mudança que permita a aprovação em quórum simples, desde que a maioria presente se manifeste a favor, obviamente.
PELA ÓTICA DO ADMINISTRADOR
O fato é que, muitas vezes, os administradores e gestores estão diante de oportunidades de investimentos e não conseguem quórum qualificado para aprovação de novas emissões, perdendo bons negócios.
Esta mudança poderia agilizar o processo de captação de recursos em busca de realizar aquisições oportunas com maior agilidade, visando melhor retorno ao cotista no longo prazo.
O QUE ISSO QUER DIZER NA PRÁTICA?
Não queremos polemizar – não é esta a nossa função, sobretudo pelo fato de o Fiikipedia ter sempre um caráter educativo e reflexivo.
No entanto, é justo observar quais são os riscos de se mudar o regulamento de um fundo a ponto de sobrepor até mesmo uma Instrução criada pela própria CVM e, neste sentido, trazemos a discussão para a mesa.
A história já nos mostrou que, em linhas gerais, fundos com o mandato de gestão ativa têm tido dificuldades para a alocação de recursos, até pelo fato de não apresentarem (por questões estratégicas) os ativos que serão adquiridos, sejam imóveis ou CRIs.
MXRF11 é um fundo híbrido com gestão ativa, mas, em sua essência, são alocações em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) em mais de 70% do PL atual, sendo que as alocações em imóveis estão direcionadas para desenvolvimento imobiliário – é razoável considerar que, mesmo não apresentando os alvos, a alocação poderá ser mais célere.
Não é uma certeza, mas é bastante provável no caso deste fundo.
Perceba, então, que este artigo não é para discutir apenas MXRF11 em específico, e sim “provocar” (no bom sentido da palavra) uma discussão sobre a possibilidade de uma mudança em cascata em FIIs que aprovem novas emissões com quórum simples, e com isso busquem cheques em branco com recorrência.
O mercado poderia ganhar celeridade e crescer com mais pujança?
Provavelmente, sim.
Por outro lado, poderíamos gerar distorções de curto prazo, sendo que o cotista poderia se distanciar da estratégia do gestor.
A questão que fica aqui, até uma discussão futura, é: até que ponto o mercado (investidores, administradores e gestores) está maduro o suficiente para este tipo de cheque em branco pré-aprovado?
Estamos em constante evolução, mas há de se avaliar riscos específicos, até para que o crescimento da indústria seja sustentável. Mais uma vez, lembramos que um dos papéis da Suno Research é ir sempre ao encontro do desenvolvimento dos fundos imobiliários no Brasil.
