Nesta semana, irei receber o time de gestão da Hectare Capital (Lucas Elmor / Andre Catrocchio) – vamos conhecer mais detalhes do fundo imobiliário HCTR11, focado em multi-propriedades e loteamentos.
SUNO RESPONDE (24/10/2019 às 21h)
O Fiikipedia continua a sequência destas últimas edições com um bate bola de perguntas e respostas frequentes contando com as contribuições dos nossos amigos GUTENBERG NETO e PEDRO HORDONES, que me ajudaram a coletar dúvidas, bem como na elaboração das respostas.
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Qual a diferença entre investir em fundos imobiliários de renda e alugar um imóvel físico?
Através dos FIIs, o investidor pode ter acesso ao investimento em ativos imobiliários com um valor baixo, ao contrário do investimento direto em imóveis, que requer um capital inicial muito maior. Além disso, nos FIIs, o investidor não precisa se preocupar em lidar com problemas relativos a inquilinos, reformas ou burocracias referentes ao imóvel, pois tais questões são parte das atribuições do gestor. Mesmo para aqueles que possuem condições de investir diretamente em imóveis, pode valer a pena considerar o investimento em FIIs para poder ter acesso a ativos com alto valor agregado, tais como shopping centers, galpões, lajes comerciais, dentre outros. Por fim, destacamos o fato da grande pulverização de riscos em uma carteira de FIIs diversificada.
Quanto de renda posso obter com FIIs?
Não existe um valor exato, pois depende de cada fundo específico. Em geral, a expectativa é que bons fundos sejam capazes de distribuir uma renda anual superior à taxa básica de juros mais um prêmio de risco normal para um instrumento de renda variável.
Quais seriam as principais vantagens e desvantagens dos Fundos de CRIs (papéis)?
São ativos de renda variável que possuem ativos de renda fixa internamente ao portfólio. Este tipo de ativo tende a ter menor volatilidade do que os clássicos fundos para renda (tijolos). Em geral, estes fundos possuem CRIs indexados à inflação (IPCA / IGPM) ou mesmo ao CDI. Obviamente, há sempre um prêmio adicional do que os clássicos ativos de renda fixa. É importante ponderar que os FIIs de CRIs distribuem juros e correção monetária no investimento, portanto, apesar de um retorno maior do que a média do mercado, o investidor deve estar atento à sua capacidade de reinvestimento para preservar o capital no longo prazo.
Qual a diferença entre as Ofertas ICVM 400 (Públicas) ou ICVM 476 (Restritas)?
A Oferta ICVM 400 é “Pública”, ou seja, todos podem acessar. A Oferta 476 é “Restrita” sendo que, na prática, é menos burocrática e mais barata do ponto de vista da liberação órgão regulador e todas as documentações necessárias. Vale ressaltar que a Oferta ICVM 476 só pode ser acessada, em caso das sobras, por investidores profissionais.
É possível alugar cotas de FIIs assim como as ações?
No momento não é possível alugar cotas de FIIs nem mesmo “operar vendido” com o uso de derivativos bastante comum no mercado acionário. De toda forma, há um estudo por parte da B3 de implementar isto, porém, não há nada com data confirmada.
Liquidez é um problema para se investir em FIIs?
Os fundos imobiliários possuem, em geral, liquidez bem menor do que no mercado de ações. Apesar disso, para muitos fundos listados, a liquidez é mais do que suficiente para que o investidor médio pessoa física possa compra ou vender suas posições sem maiores problemas. Atualmente, o giro diário médio dos FIIs na B3 é R$ 100 milhões.
Na próxima semana, responderemos mais perguntas que os investidores têm me feito. Mande a sua dúvida para o e-mail marcos.baroni@sunoresearch.com.br e participe! Nosso objetivo é propagar conhecimento.
