Nesta semana, a nossa Live foi em data e horário diferente, isto é, na quarta-feira (25/09/2019) às 9h da manhã. Recebemos o Gestor ALESSANDRO VEDROSSI da VALORA Investimentos para debater sobre a estratégia do Fundo VGIR11, bem como do mercado de CRIs.
REPRISE – SUNO RESPONDE (25/09/2019 às 9h)
O Fiikipedia continua a sequência destas últimas edições com um bate bola de perguntas e respostas frequentes contando com as contribuições dos nossos amigos GUTENBERG NETO e PEDRO HORDONES, que me ajudaram a coletar dúvidas, bem como na elaboração das respostas.
O QUE É O IFIX?
IFIX é o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários. Representa uma carteira teórica com os fundos mais negociados e de maior liquidez. Ela é recalculada periodicamente, com adição e remoção de novos fundos de acordo com a situação atual do mercado.
O QUE SÃO CONTRATOS TÍPICOS E ATÍPICOS?
Quando um FII aluga algum imóvel para um inquilino, o contrato pode ser típico ou atípico. No contrato típico, o prazo de aluguel, em geral, é 60 meses, com ajuste anual pela inflação. Nesse caso, existe uma multa de rescisão que varia entre 03 e 06 meses de aluguel, com possibilidade de revisional (nova negociação) no terceiro ano. Os contratos atípicos possuem condições especiais, e, via de regra, prazos maiores (5 a 20 anos) e também são ajustados anualmente pela inflação – a principal diferença é que não há possibilidade de revisionais até o vencimento. Uma característica importante dos contratos atípicos é que a multa rescisória representa o valor de todos os aluguéis vincendos, o que confere um grau de segurança maior ao locador. No entanto, nos contratos atípicos, é de extrema relevância observar (e monitorar) a saúde financeira da locatária.
QUANTOS FIIs DEVO TER EM MINHA CARTEIRA?
Não existe um número mágico. Em geral, 10 a 15 FIIs, distribuídos entre os diferentes tipos e setores oferecem diversificação adequada para fins de composição de carteira. É importante que o investidor tenha tempo de acompanhar periodicamente (recomendável de seis em seis meses) os seus Fundos, mesmo que seja necessária a prática da gestão ativa (troca).
COMPREI UM FII E APARECEU NO EXTRATO PROVISIONADO DA MINHA CORRETORA (OU DO CEI DA B3) QUE IREI PAGAR IMPOSTO DE RENDA. O QUE ACONTECEU?
Não se preocupe, está tudo certo. Na verdade, isso acontece, porque os FIIs na verdade são tributados em 20%. A isenção ocorre desde 2005 por uma legislação específica quando as seguintes condições são atendidas:
I – O cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do Fundo;
II – O FII tiver no mínimo 50 cotistas; e
III – As cotas do FII forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
Se seu fundo imobiliário se enquadra nessas condições, então você não será tributado, apesar de que o extrato indique a retenção. Na hora do crédito, o valor será ajustado líquido de imposto de renda.
O DY É CALCULADO SOBRE VALOR DE COMPRA DO ATIVO OU PELO VALOR DA COTAÇÃO DO DIA QUE O CÁLCULO FOI FEITO?
DY é sobre o valor de mercado do ativo. YIELD ON COST é quando você calcula sobre o preço médio de compra do ativo.
O QUE É UM RETROFIT?
RETROFIT é o processo de reformar um imóvel, com o propósito de modernizá-lo e, consequentemente, aumentar o seu valor e atratividade, algo que tende também a aumentar o aluguel a ser recebido. O RETROFIT também pode ser utilizado para adequar imóveis às novas normas de legislação, ou garantir a manutenção e revitalização de componentes da arquitetura original.
PORQUE OS FIIs FAZEM NOVAS EMISSÕES?
Por lei, os FIIs são obrigados a distribuírem no mínimo 95% do lucro semestral obtido com a sua atividade. Dessa forma, é difícil acumular caixa adicional no Fundo para realizar novas aquisições ou investimentos desejados pelo gestor. Por isso, nessas ocasiões, é necessário realizar um aumento de capital, para que o Fundo possa receber uma injeção de recursos a fim de expandir suas atividades em busca de novos ativos para o portfólio.
Na próxima semana, responderemos mais perguntas que os investidores têm me feito. Mande a sua dúvida para o e-mail marcos.baroni@sunoresearch.com.br e participe! Nosso objetivo é propagar conhecimento.
E, por fim, lembre-se de acessar a nossa playlist no canal do Youtube, que visa mapear os principais FIIs do mercado
