Nesta semana, recebo os Gestores do BTG Pactual FELIPE CRESTANA e FELIPE SOLZKI. Vamos debater sobre os principais pontos relacionados ao mercado de Lajes Corporativas e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), além, do momento atual e perspectivas para a indústria de Fundos Imobiliários no Brasil Por questão de agenda, o horário da Live será antecipado para 19h.
LIVE – SUNO RESPONDE (29/08/2019 às 19h)
Fiikipedia desta semana será diferente. Farei um bate bola com perguntas e respostas com base em algumas dúvidas que tenho recebido nas últimas semanas. Envie sua pergunta para marcos.baroni@sunoresearch.com.br pois usarei os próximos artigos para responde-las.
O QUE É O NÚMERO “12” QUE APARECE NA FRENTE DOS CÓDIGOS DOS MEUS FUNDOS EM CUSTÓDIA?
Quando você é cotista de um FII que está fazendo nova emissão (follow-on), você recebe os Direitos de Preferência. Estes “Direitos” são seguidos pelo número “12”. Vale lembrar que é um DIRETO e não um DEVER. Tenho visto muitos cotistas ansiosos querendo exercer sempre “todos” os direitos de “todos” os Fundos. Nada contra. Mas não é obrigatório, ok? Vale ponderar que, em alguns casos, os Direitos são negociados, ou seja, você poderá vender ou comprar mais, considerando seu apetite em participar da oferta.
DEPOIS QUE EXERCI UMA SUBSCRIÇÃO, O DINHEIRO SAIU DA MINHA CONTA NA CORRETORA E AINDA NÃO RECEBI AS COTAS. O QUE ESTÁ ACONTECENDO?
Depois que o débito ocorrer, você passa a ter os Recibos de Subscrição, só que agora com o número “13” na frente. Você irá receber a renda pró-rata do resultado do caixa aplicado até que as (novas) cotas sejam integralizadas e tudo virar “11” novamente. Fique calmo! Esta junção demora um pouco (semanas/meses – até o pleno encerramento oficial da Oferta) para ocorrer e, via de regra, depende da comunicação entre Administrador e B3.
SE EU VENDER OS MEUS DIREITOS DE SUBSCRIÇÃO, DEVO PAGAR IMPOSTO DE RENDA?
Procurei e não encontrei nada explícito na legislação sobre o tema. Porém, você deve ponderar que os Direitos de Subscrição derivam dos Fundos Imobiliários (ativo-objeto). Isto posto, é natural que você tenha de recolher 20% do valor total líquido da venda. Adicionalmente, vale destacar que o valor mínimo mensal de um DARF não pode ser inferior a R$ 10,00. Os DARFs podem ser emitidos e pagos diretamente no Internet Banking de seu banco de preferência – boa parte deles possui esta funcionalidade.
BASTA EU COMPRAR OS DIREITOS DE SUBSCRIÇÃO QUE JÁ TEREI ACESSO À OFERTA?
Não. Após comprar os Direitos de Subscrição, você deverá solicitar à sua Corretora para exercê-los. Lembre-se que tem um prazo específico e se você o perder, não há nada que possa ser feito. Vale ainda ponderar que algumas Corretoras permitem que o exercício seja feito diretamente em seu próprio website – é um processo simples, mas se você nunca fez, vale confirmar no Atendimento online da sua Corretora. Em resumo: não basta apenas comprar os “Direitos”, isto é, você deverá exercê-los.
PORQUE ALGUMAS EMISSÕES NÃO POSSUEM NEGOCIAÇÃO (COMPRA / VENDA) DOS DIREITOS DE PREFERÊNCIA OU NÃO APRESENTA PERÍODO DE SOBRAS AOS INVESTIDORES?
Em geral, estas são Ofertas Restritas ICVM 476, isto é, são exclusivas para Investidores Profissionais. Se você é cotista, sim, você terá possibilidade de exercer seu Direito de Preferência normalmente, porém, as “Sobras” serão oferecidas aos Investidores Profissionais e, por consequência, não há negociação direta dos “Direitos”. Como complemento: o outro tipo de emissão é chamado de Oferta Pública ICVM 400 – neste caso, investidores em geral poderão acessá-las e, em boa parte das vezes, os Direitos de Preferência são negociados no mercado.
O QUE ACONTECERÁ COMIGO SE EU NEGOCIAR (COMPRAR OU VENDER) FUNDOS IMOBILIÁRIOS DESTINADOS, EXCLUSIVAMENTE, AOS INVESTIDORES QUALIFICADOS?
Busquei em vários lugares uma resposta regimental quanto a isto e não encontrei. Em primeiro lugar, entendo que não seja recomendável você passar uma informação errada para a sua Corretora apontando algo que você não seja de fato. No entanto, pude também apurar com outros profissionais de mercado que a Corretora poderia ser advertida (e responsabilizada) por liberar em seu cadastro (negociação) sem a devida comprovação. O “Compliance” da Corretora tem de monitorar este tipo de situação/risco. Em resumo: mantenha seu cadastro atualizado para evitar algum transtorno no futuro.
POSSO VENDER ATÉ R$ 20.000,00 POR MÊS EM FUNDO IMOBILIÁRIO E NÃO PAGAR IMPOSTO DE RENDA?
Fundo Imobiliário não é igual Ação, ou seja, não há isenção mensal para vendas limitadas. Alguns players defendem a tese de que FII estaria enquadrado em ativos de baixo valor e poderiam ser vendidos até R$ 35.000,00, porém, não há nada totalmente apurado sobre isto. Inclusive, fiz uma Live recente sobre o tema – https://bit.ly/2UbN9MV. Na dúvida, se vender com lucro, recolha o IR até o último dia útil do mês subsequente.
Na próxima semana, responderemos mais perguntas que os investidores têm me feito. Mande a sua dúvida para o e-mail marcos.baroni@sunoresearch.com.br e participe! Nosso objetivo é propagar conhecimento.
