O mercado financeiro apresenta diversas formas de investimento, com grandes possibilidades de rendimento. Tais investimentos podem ser mensurados de acordo com alguns indicadores, como o FFO.
É através do FFO, por exemplo, que vários investidores analisam o fluxo de caixa de uma empresa ou de um fundo de investimento imobiliário, para então decidir se faz sentido investir nos mesmos ou não.
O que é FFO?
FFO é a sigla para Funds From Operations, em português, algo como “fluxo de caixa proveniente das operações”. Esse indicador é bastante utilizado na administração de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), como forma, por exemplo, de monitorar a renda dos aluguéis.
FFO é uma medida não pertencente à área da Contabilidade. Entretanto, seu cálculo mostra de forma mais precisa a situação relativa à renda de um investimento imobiliário.
Cálculo do FFO
Para calcular o FFO, soma-se o lucro líquido ajustado, a amortização e depreciação. Com isso, pode-se dizer que o FFO está relacionado diretamente ao fluxo de caixa operacional do negócio.
A fórmula do FFO é a seguinte:
- FFO = Lucro Líquido + Depreciação + Amortização – Ganhos na venda de imóveis
Portanto, o resultado da fórmula do FFO é importante para determinar a rentabilidade de imóveis. Trata-se de uma métrica simples, e indica o valor disponível no caixa de uma organização para se autofinanciar.
Utilizando o FFO para analisar um Fundo Imobiliário
Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) são geridos por uma entidade administradora, mediante aprovação do regulamento desta. Para que um FII se torne ativo, deve ser registrado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Eles são previstos na Lei 8.668/93, que também rege a CVM no que se refere à administração e à operação dos FIIs. As instruções 205 e 206 foram alteradas em 1994, no sentido de determinar a forma de funcionamento dos Fundos de Investimento Imobiliários, bem como as normas de contabilidade dos demonstrativos financeiros desses fundos.
Este tipo de fundo corresponde a condomínios fechados, compostos de cotas que investidores podem adquirir. Tendo uma cota de um FII, o investidor passa a ser sócio de ativos imobiliários de um fundo.
Estes fundos, por sua vez, podem incluir:
- Edifícios comerciais;
- Shoppings;
- Agências de bancos;
- Propriedades cujo locatário pague aluguel mensal.
Assim, o investidor de FIIs recebe todos os meses uma parte da quantia advinda do aluguel, ou, no caso da venda do imóvel, uma porcentagem do valor negociado.
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Como o FFO é utilizado na análise de um FII?
Na área de investimentos imobiliários, o cálculo do FFO é importante para avaliar o fluxo de caixa operacional gerado pelos imóveis. Essa renda se dá, em geral, através dos aluguéis.
No ramo imobiliário, muitas propriedades de investimento têm seu valor aumentado com o tempo. Isso faz com que a depreciação possa ser imprecisa na descrição do valor do FII. Por isso, amortização e depreciação são acrescentadas ao lucro líquido.
Portanto, quem investe em um Fundo de Investimento Imobiliário deve estar atento a este indicador, em especial se investir em imóveis comerciais. O FFO mostra, por exemplo:
- A situação da renda imobiliária;
- A longo prazo, o dividendo que o FII vai ser obrigado a pagar.
Com isso, pode-se dizer que o FFO é uma medida muito útil dentro da análise de FIIs, já que ele compensa os métodos de contabilidade de custos que podem indicar de maneira imprecisa a real situação desse fundo.
