Especulação imobiliária: a atividade de lucrar com a valorização de imóveis
Investir em imóveis é visto como uma alternativa segura e rentável pela maioria das pessoas. Por isso, muitos investidores, empresas e demais agentes desse mercado se empenham na atividade de especulação imobiliária para conseguir lucrar com a compra e venda de imóveis.
Embora a especulação imobiliária seja comumente a um aspecto negativo, é preciso antes entender como a dinâmica do mercado imobiliário funciona e como os agentes envolvidos nesse mercado atuam.
O que é especulação imobiliária?
A especulação imobiliária é a prática de comprar propriedades não desenvolvidas, com objetivo de mantê-las por um período indefinido, de modo a obter um lucro em uma futura venda.
A estratégia por trás da especulação imobiliária é acreditar que, no futuro, tais propriedades aumentarão substancialmente o seu valor, de forma que poderá ser vendida a um preço maior.
Durante séculos, a especulação imobiliária foi potencialmente lucrativa, responsável pela expansão urbana em diversos estados no Brasil. Assim, favoreceu o desenvolvimento de moradias e indústrias, que garantiram uma melhora econômica em uma área específica.
Além disso, a especulação envolve também tirar vantagem da mudança nos mercados, que podem se alterar conforme o tempo. Pode-se dizer que se trata de uma expectativa, ou pelo menos uma esperança, de que haja uma valorização sobre determinada área e, por consequência, no ativo imobiliário.
Para que serve a especulação imobiliária?
A especulação imobiliária serve como referência para as pessoas que compram propriedades no intuito de obter lucro com elas, e não para uso pessoal.
Em outras palavras, o motor fundamental para haver a especulação imobiliária tem relação direta com a oferta e demanda.
Dependendo de como ocorre essa relação e de alguns fatores para um determinado ativo, os preços podem então ser empurrados para cima. Desse modo, quando a demanda por moradias é alta, mas a oferta é baixa, os preços das propriedades geralmente aumentam.
Em contrapartida, quando há um excesso de propriedades disponíveis no mercado, há uma redução nos preços, devido à menor demanda no mercado.
Essa compreensão sobre um princípio básico da economia pode ajudar tanto os vendedores, quanto os compradores, no momento de decisão sobre a propriedade. Visto que os lances realizados pelos compradores terminam, o vendedor aceita a melhor oferta.
Como funciona a especulação imobiliária?
Imagine que uma pessoa ou uma empresa, adquiram diversos terrenos em torno de uma região, sem haver utilização própria dos mesmos. Em teoria, a medida que cada compra é efetivada, há uma redução na oferta de tais propriedades. Assim, se busca um aumento do preço do solo.
Desse modo, ocorre um aumento nos preços dos imóveis para aquela determinada região. Tendo em vista esse fato, dado que existam mais pessoas interessadas em comprar as propriedades, os preços irão se elevar cada vez mais, considerando que a quantidade de propriedades é limitada.
Para simplificar, imagine que o especulador realize a compra todas as maçãs de um pomar. No entanto, há outras pessoas que desejam adquirir as maçãs. Assim, pode-se aumentar o valor da maçã pago inicialmente, e obter lucro a partir disso, visto que se é detentor de um produto escasso naquele momento.
Além disso, o mercado imobiliário varia drasticamente de cidade para cidade. Mesmo que o especulador encontre uma cidade onde a demanda por imóveis está crescendo.
Há outros fatores que podem atrapalhar este processo, tais como aumento das taxas de ocupação, aumento dos preços dos aluguéis, crescimento das cidades e condições de acessibilidade e infraestrutura.
Em sua, a especulação imobiliária é baseada através de uma probabilidade de atividade econômica futura, dentro e ao redor do terreno em que a compra é realizada, no entanto, não há garantia de que isso acontecerá.
Qual o impacto da especulação no mercado imobiliário?
Apesar do seu conceito ser simples, geralmente, na especulação no mercado imobiliário, a oferta e demanda não são fáceis de equilibrar. Propriedades que possam ser vendidas com lucro substancial podem levar tempo, trabalho considerável e muito esforço.
À medida que há uma escassez de propriedades em uma determinada área, não é possível simplesmente mudar para mais terras para aliviar a escassez. O mercado imobiliário é tudo que se mantém, ou seja, sempre será uma mercadoria local influenciada pelas condições locais.
Devido às mudanças positivas na localização das propriedades, a demanda pode aumentar. Essas alterações podem ser, por exemplo, a implantação de equipamentos de grande porte e melhorias nas condições de acessibilidade e infraestrutura.
Além disso, o crescimento populacional da região também muda a relação entre oferta e demanda. Mas à medida que o mercado imobiliário entra em estabilidade, a tendência é que os preços voltem ao nível anterior.
Nesse caso, isso ocorre se a demanda e outros fatores que afetam os preços permanecerem constantes. Caso contrário, isso significa que o especulador acertou e pode tirar proveito da valorização atual.
Entretanto, para que a especulação imobiliária seja bem-sucedida, é preciso que o especulador seja experiente, conhecendo as tendências do mercado, não dependendo de “adivinhações” ou simples achismos.
A especulação imobiliária não é crime, ao contrário do que algumas pessoas podem achar. Esse fato é visto já que não se pode haver impedimento na venda de propriedades com objetivo de obter lucro através do aumento do preço do solo. A atividade pode ainda trazer possíveis consequências da especulação imobiliária para o local em que está o ativo, como:
- Formação de bairros que possam ser diferenciados socialmente;
- Uma concentração grande de lotes vagos;
- Crescimento horizontal das cidades.
Especulação imobiliária e a formação de bolhas imobiliárias
Apesar de a especulação imobiliária gerar alguma lucratividade quanto acertada, o grande problema da especulação é que ela cria sua própria demanda. À medida que os especuladores compram mais propriedades, no intuito de ganhar dinheiro com o aumento dos preços, eles aumentam o preço das propriedades, aumentando a demanda.
Desse modo, à medida que o preço de tais propriedades sobe, mais especuladores são atraídos e desejam entrar no negócio, aumentando continuamente este ciclo. Tal fenômeno é chamado de bolha imobiliária, e em algum momento ela estoura. De formas simples, a bolha acontece quando o preço daquele ativo está inflado artificialmente.
O estouro da bolha imobiliária acontece quando o preço crescente atinge um ponto crítico insustentável. Um exemplo disso é quando a economia começa a desacelerar e as pessoas encontram dificuldade em pagar as dívidas contratadas.
Além disso, há a possibilidade de que as taxas de juros comecem a subir, tornando a dívida muito mais difícil de pagar. Os especuladores começam então a se retirar, diminuindo a demanda e trazendo os preços para baixo.
Esse novo ciclo faz com que os compradores em potencial desistam da ideia, e os atuais proprietários fiquem desesperados por vender, fazendo com que os preços sejam pressionados ainda mais para baixo.
Toda especulação imobiliária acarreta um risco acima da média, devido aos efeitos da especulação imobiliária. Isso pode ser visto, uma vez que a demanda e a oferta de imóveis não seguem um padrão razoavelmente previsível de altas e baixas. Assim, momentos de recessão econômica podem durar muito mais do que o inicialmente previsto.
O que você pensa sobre o conceito de especulação imobiliária? Deixe suas dúvidas e observações a respeito do tema nos comentários.
