Ao assinar um contrato de aluguel, o locatário irá se deparar com a previsão de desapropriação de imóvel particular. Em geral, implicando em ausência de qualquer responsabilidade do proprietário do imóvel.
Mas o processo de desapropriação é complexo e, em geral, não acontece da noite para o dia. Justamente por se tratar do bem de alguém, há uma série de normas legais que regulamentam esta prática.
O que é a desapropriação?
Desapropriação é quando o poder público pega para si o bem de alguém, normalmente por ter planos para o terreno em questão. Em geral, estes planejamentos visam melhorias que beneficiariam grande parte da população.
Claro que para se apropriar do bem, o poder público fornece uma indenização (em geral financeira) para o seu antigo proprietário. Esta indenização pela desapropriação precisa ser “justa”, para que o proprietário anterior não saia no prejuízo e futuramente tenha prejuízos acumulados. Ele pode, inclusive, questionar na Justiça o valor, caso não concorde com a oferta do Estado.
Pode parecer injusta, mas a desapropriação tem validade legal, estabelecida pela Constituição, mas regulamentada pelo Decreto lei nº 3365/41, a Lei da Desapropriação.
Isso porque o poder público pode usar sua força para sobrepujar o privado. Trata-se de uma questão de supremacia legal. A lei parte do pressuposto que o interesse da maioria deve prevalecer sobre o direito a propriedade de um único indivíduo.
Tipos e fases da desapropriação
Na legislação brasileira, estão previstos dois tipos e processos de desapropriação: a direta e a indireta. Cada uma tem características e circunstâncias próprias para ocorrer.
Despropriação direta
Na desapropriação direta, o Estado informa ao proprietário suas intenções sobre o bem e se propõe a negociar a desapropriação, com seus respectivos valores. E há uma regra para este pagamento.
Segundo o Supremo Tribunal Federal (STF), os juros compensatórios que incidem sobre as desapropriações devem ser de 6%. Trata-se de uma mudança ocorrida em maio de 2018. Antes, os juros compensatórios eram de 12%.
Porém, o tema ainda não foi pacificado judicialmente. Tanto que há decisões sendo tomadas em favor do pagamento dos 12% anteriores.
O acordo pode ocorrer de comum acordo. Neste caso, é feita uma declaração legal acerca da necessidade de desapropriação do imóvel para, em seguida, ser feita a execução do processo. A indenização é paga apenas na fase de execução.
Porém, se o processo não for de comum acordo, será preciso abrir um processo para questionar na Justiça o valor da desapropriação a ser pago como indenização. O que torna todo o processo mais lento, caro e trabalhoso.
Desapropriação indireta
Mas, se for um caso de desapropriação indireta, o fluxo de fatos se dá de forma diferente. Até porque não há uma lei que a regulamente, apenas decisões da Justiça em seu favor.
Nesta modalidade, o poder público não “compra” o bem. Mas impede o seu proprietário de utilizá-lo ou de beneficiar-se dele de alguma forma, economicamente falando.
Assim, ele não pode ser vendido ou alugado. E o proprietário também não recebe nenhum tipo de compensação financeira. O fato controverso se dá por não haver sequer a etapa declaratória sobre a necessidade de uso do bem. Apenas a instalação do representante do Estado, suprimindo os direitos do proprietário legal.
E, por mais que a prática não atenda às premissas determinadas em lei, é bastante recorrente no Brasil. No caso de quem recebeu a indenização, vale a pena aplicá-la para obter mais rentabilidade.
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