A hipoteca é um tipo de empréstimo imobiliário onde o credor cede uma quantia tendo o próprio imóvel financiado como garantia de recebimento. As companhias hipotecárias são as instituições que concedem este tipo de financiamento no Brasil.
As companhias hipotecárias são integrantes do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Investimentos relacionados a imóveis são um item com bastante peso nas finanças pessoais de grande parte dos brasileiros.
O que são companhias hipotecárias?
As companhias hipotecárias (CH) são instituições que administram os créditos hipotecários e os fundos de investimento imobiliário (FIIs). Elas foram instituídas no país através da resolução CMN 2.122 de 1994, como sociedades anônimas. Dentre seus objetivos, estão:
- Conceder crédito hipotecário;
- Financiar imóveis e reformas;
- Comercializar imóveis comerciais e residenciais;
- Conceder alienação fiduciária de imóveis;
- Controlar fundo de investimentos imobiliários (FIIs);
- Repassar recursos para programas imobiliários;
- Garantir o repasse das hipotecas através do empréstimo;
Todas as operações passivas e ativas administradas por essas companhias acontecem legalmente no Brasil e internacionalmente.
Dentre as operações passivas, temos itens como: letras hipotecárias, financiamento, debêntures e empréstimos. Nas operações ativas, há a presença de atividades ligadas a: refinanciamento da hipoteca, repasse de financiamento e financiamento de imóveis comerciais e residenciais.
As CHs pertencem ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) desde 2009, através da LEI n° 11.977. Essa regra instituiu o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) no Brasil. As companhias hipotecárias foram criadas, inicialmente, como forma de fomento ao crédito imobiliário para além daquele existente no SFH.
Funcionamento das companhias hipotecárias
As CHs não podem receber dinheiro de poupanças, e seus recursos provem das operações passivas e ativas. Como uma instituição financeira regulamentada, as Companhias Hipotecárias são fiscalizadas pelo Banco Central do Brasil e pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).
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Para que um empréstimo hipotecário seja realizado no país, as instituições financeiras especializadas criam documentos para registrar o imóvel a ser hipotecado. A partir deste momento, as companhias hipotecárias geram um documento que contém informações como:
- Valor do empréstimo;
- Discriminação da garantia para o bem hipotecado;
- Informações pessoais do devedor e do credor.
A hipoteca se torna pública quando as instituições registram o bem. Sem o registro hipotecário, não é possível que o credor coloque seu imóvel como garantia de pagamento da sua dívida.
Tipos de hipotecas existentes
Os tipos de hipoteca mais comuns são:
- Voluntária: Onde o credor e devedor entram em um acordo voluntariamente para realizar a hipoteca;
- Hipoteca judicial: Acontece através de ações judiciais como, por exemplo, quando o devedor nega o direito de venda do bem hipotecado.
Uma diferença das CHs em relação a outras instituições financeiras que também trabalham com financiamento imobiliário é que as primeiras atuam exclusivamente no ramo imobiliário.
Nesse cenário de concessão de crédito aos contratantes, as CHs conseguem oferecer empréstimo no setor imobiliário, gerando LCI (letra de crédito imobiliário) e LH (letra hipotecária) para obter o capital a ser emprestado.
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