Com absoluta certeza, a pergunta mais frequente que recebo é:
“Professor Baroni, o que devo levar em consideração na hora de selecionar um fundo imobiliário para a minha carteira?”
Realmente não é uma resposta fácil, pois pelo menos 05 pontos devem ser levados em consideração para que a tomada de decisão fique em linha com uma estratégia consistente de longo prazo.
A intenção deste artigo não é fazer uma receita única de bolo, e sim mostrar que avaliar critérios mínimos são fundamentais para escolhas conscientes.
O grande problema é que no início tudo parece uma grande sopa de letrinhas.
E de fato é.
Com um pouco de dedicação, tudo fica mais fácil a cada dia e por incrível que pareça, “você se acostuma”. Acredite!
O que você irá ler nestas próximas linhas é resultado de muito esforço, trabalho e pesquisa nos últimos anos.
Dediquei a última década para estudar os fundos imobiliários e 100% do meu patrimônio líquido está alocado neste tipo de ativo.
Não é recomendação para ninguém seguir este caminho.
Mas quero reforçar que “eu” acredito nos Fundos Imobiliários.
Além de ser um entusiasta, procuro compartilhar conhecimento com responsabilidade e com a intenção de trazer mais pessoas para os FIIs.
Já somos mais de 100 mil investidores e quero ver este número ainda maior.
Pois bem.
Preparados? Vamos lá:
1. Localização
O sábio já dizia: “Location, Location, Location”.
Tenho lido os últimos materiais sobre o ramo imobiliário, especialmente referenciando o mercado de SP e é notório que imóveis bem localizados já começam a dar sinais consistentes de recuperação.
Alguns itens que podem ser usados como referência à boa localização: fácil acesso, transporte público e integração com os principais serviços.
2. Padrão Construtivo
Cada vez mais os edifícios são premiados em função da sua eficiência: energia, ambiente interno, tecnologia embarcada, dentre outros.
Empresas especializadas em Certificação (LEED) monitoram imóveis desde a construção até a entrega final, fazendo do padrão construtivo um dos pontos mais importantes na escolha de um ativo imobiliário.
3. Inquilinos
Bons ativos funcionam como imãs para inquilinos de alta qualidade e consequentemente, bons contratos.
É importante observar o histórico das últimas locações e avaliar se aquele ativo tem atraído inquilinos com bom perfil de risco.
4. Gestão
Não é difícil perceber que um ativo com histórico de vacância prolongada, por exemplo, tem retorno comprometido.
Cada vez mais tenho a certeza de que a “caneta” do Gestor é capaz de mudar completamente o resultado de um FII ao longo do tempo.
5. Preço
Não quero aqui polemizar se “preço importa ou não importa”.
A minha visão é que podemos ter estratégias diferentes e a importância (peso) do preço muda em função de compras em lote ou pulverizadas.
O que realmente quero dizer sobre Preço está relacionado ao valor negociado no secundário do m² além do aluguel médio do ativo.
Claro que é importante comparar “laranja com laranja”, então observe sempre a região do imóvel e veja se há “coerência” nos preços praticados.
Viu como é fácil começar a selecionar FIIs para sua carteira de investimentos?
Espero ter consigo mostrar nesta semana um simples Checklist que poderá lhe auxiliar tanto no início da sua carteira, como também quando estiver em “velocidade de cruzeiro” nos seus investimentos.
Espero por você!
Participe de nossas Lives no Canal do Youtube da Suno Research sobre Fundos Imobiliários às quintas-feiras às 21h e aproveite para tirar ainda mais dúvidas sobre tudo que foi abordado neste artigo.
Além disto, temos Relatórios e Radares Semanais bem completos com destaques dos principais fundos negociados no mercado brasileiro.
