Como os fundos imobiliários pagam suas dívidas (alavancagem)?
Um dos principais medos de um investidor que está começando a conhecer os fundos imobiliários é a possibilidade de perder todo seu dinheiro com esse investimento.
Porém, os FIIs apresentam uma estrutura que torna esse cenário algo extremo e improvável de acontecer. Inclusive, comentamos sobre isso em uma live recente.
Entretanto, existe um aspecto que pode causar perdas parciais de patrimônio ao fundo: a alavancagem. Esse é um termo que se refere ao endividamento do fundo. Detalhamos mais sobre esse assunto em um FIIKIPEDIA anterior.
Esse é um tema um pouco controverso no universo de investidores de fundos imobiliários, pois é uma mecânica que possibilita que os FIIs adquiram imóveis que, de outra forma, não teriam condição, além de permitir potencializar os resultados do fundo.
Esse é o lado positivo, mas essas operações acabam aumentando o nível de risco do fundo e a importância de uma boa estrutura de capital, para honrar com as obrigações futuras.
Com isso, muitos investidores gostam dessa mecânica, enquanto vários outros não compartilham da mesma opinião. Mas a verdade é que cada alavancagem precisa ser analisada individualmente e algumas serão boas e outras nem tanto.
Portanto, neste artigo, entenderemos como um fundo imobiliário consegue pagar suas dívidas e quais ferramentas ele tem em mãos para contornar imprevistos.
Pagamento de juros e amortização
As dívidas dos FIIs costumam ser atreladas a um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), mas, para deixar este tema mais simples, vamos resumir a um empréstimo.
Se um fundo assume uma dívida de R$ 100 milhões, esse é o valor original e os pagamentos das parcelas referentes a esse valor são o que chamamos de amortização.
Esse valor será corrigido por um índice, como o IPCA ou CDI. Essa parte precisa ser paga com o caixa do fundo e as receitas não podem ser usadas para isso.
Além disso, todo mês será cobrada uma taxa fixa de juros, como 5% ao ano, sobre o montante devido. Essa parte pode ser paga com as receitas do fundo.
Assim, caso o imóvel adquirido tenha uma taxa de retorno superior à taxa do empréstimo, a operação, em relação aos juros, se paga e gera valor ao fundo.
E se o fundo não tiver caixa?
Aqui entramos nas ferramentas para contornar imprevistos ou para se prevenir deles. Existem três principais formas de honrar com as dívidas sem faltar com suas obrigações:
- Realizar uma emissão de cotas para captar mais recursos;
- Vender imóveis e utilizar o dinheiro arrecadado;
- Renegociar a dívida.
Com essas três ferramentas, o gestor consegue resolver as pendências financeiras sem chegar ao ponto de não conseguir pagar o que o fundo deve pela alavancagem.
