Como investir em Fundos Imobiliários: entenda tudo sobre Fiis [Guia Completo]
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Após uma expressiva valorização do IFIX próxima de 19% em 2017, o nosso sentimento é que cada vez mais o processo sobre como investir em Fundos Imobiliários (FIIs) terá maior importância e representatividade em uma carteira diversificada.
Neste sentido, optamos por fazer um Guia Prático sobre como investir em fundos imobiliários para o Fiikipedia desta semana que possa dar as orientações iniciais de como se deve buscar conhecimento de forma adequada para se investir nesta classe de ativos peculiar e, ao mesmo tempo, tão fascinante.
A bem da verdade, já estou imerso nos FIIs há vários anos e, é claro, buscar respostas tem sido a minha principal tarefa no dia a dia.
É assim que se aprende.
É assim que se pode ensinar ou mesmo ajudar aos outros.
Apesar de termos mais de 323 Fundos Imobiliários (FIIs) registrados na CVM, ainda somos restritos a pouco mais de 130 FIIs que são acessíveis de alguma forma.
É possível visualizar a lista de FIIs disponíveis no mercado no portal da BM&F Bovespa.
Dentre eles, apenas 72 ativos compõem o IFIX, principal índice da B3, os quais considero, de fato, “estudáveis”.
Os fundos de maior relevância no IFIX, em julho de 2018, são os seguintes:
- KNCR11
- KNRI11
- BBPO11
- KNIP11
- BRCR11
Já em nossa primeira missão do ano com a produção deste artigo para o Fiikipedia, que entendemos ser bastante importante para a indústria de FIIs no sentido de enriquecer a base de conhecimento de todos que nos acompanham, este guia será simples, mas útil no momento de suas escolhas.
Como investir em Fundos Imobiliários: considerações iniciais
Alguns investidores podem até entender que não seja possível criar “Guias Práticos”, já que o mercado de capitais tem premissas dinâmicas que precisam ser ajustadas com relativa frequência.
De novo, insisto que não é uma tarefa trivial e até concordo, em partes.
Por outro lado, entendo que um Guia Básico e Prático com apenas 5 passos seja mesmo possível de ser criado com certa dose de objetividade.
Lembrando que mais adiante, faremos demais considerações importantes de serem observadas a fim se de investir em Fundos Imobiliários.
Nossas motivações
De tempos em tempos, recebemos perguntas relativamente básicas de vários investidores que nos acompanham, porém de extrema relevância sobre como investir em Fundos Imobiliários.
É fácil perceber que as ideias iniciais são ancoradas em questões que muitas das vezes precisam ser esclarecidas, até como forma de gerar ainda mais segurança e conforto no momento de se investir.
Sabemos deste grande desafio inicial.
Não temos dúvida alguma que tudo isso, no início, é mesmo uma grande sopa de letrinhas, mas há sim uma estratégia simples que pode ser seguida.
Ponto de partida
Todo investidor precisa ter uma conta aberta em alguma Corretora de Valores e, obviamente, com CPF e documentação básica. Temos hoje dezenas de corretoras disponíveis no mercado brasileiro
A Suno Research é independente e não tem a prerrogativa de indicar nenhuma delas, mas com uma pesquisa simples, é possível encontrar 2 ou 3 que “não” cobram taxa de corretagem para se operar no mercado de FIIs.
É cobrada apenas a taxa de manutenção de conta, o que é bem acessível.
Você pode achar isso estranho. Mas não é.
Algumas corretoras já perceberam que o “começar pelos Fundos Imobiliários” vem se tornando uma excelente porta de entrada e, não cobrar taxas, se torna um incentivo para que os investidores busquem o mercado de Renda Variável com mais frequência.
Abrir uma conta em uma corretora é mesmo um “tabu” a ser vencido, porque muitos acreditam que se a corretora “quebrar”, o seu dinheiro será perdido e todo o capital investido em um banco conhecido no mercado é sempre a alternativa mais segura.
Não é bem assim e cada vez mais temos como missão desmistificar este tipo de pensamento (quase um “mito”), até como forma de proporcionar amadurecimento e trazer ao mercado cada vez mais investidores.
Lembre-se sempre que, ao se comprar uma cota de um Fundo Imobiliário, você se torna “sócio” daquele ativo, e a corretora funciona apenas como uma intermediária, oferecendo acesso no “Home Broker”, plataforma esta que proporciona possiblidade de se comprar e vender os FIIs listados na bolsa.
Assim como nos grandes bancos, as corretoras funcionam também sob supervisão do Banco Central e caso uma delas entre em falência, suas cotas (ações e títulos) são transferidas para outra corretora.
Importante: As suas cotas de FIIs não “moram” na corretora. Elas moram na CBLC (Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia).
Mais uma vez reforçamos que a corretora nada mais é do que uma instituição “intermediadora” entre as partes (investidores e mercado).
Negociação no Mercado Secundário (Bolsa: B3)
Outro ponto de extrema importância a ser observado é o fato de que não se pede “resgate” de cotas de Fundos Imobiliários, como se está acostumado muitas das vezes quando se investe em Poupança, CDBs, ou mesmo Fundos de Investimentos de Renda Fixa convencionais em Bancos.
O processo é bem diferente. No início, você achará estranho, mas logo perceberá que não há segredos.
Vejamos: A quantidade de cotas dos FIIs é “finita” e para se comprar ou vender, é necessária uma contraparte, portanto, outro investidor que tenha interesse em também realizar compras e vendas.
O mercado de Fundos Imobiliários é um dos mais “democráticos” do Brasil.
As cotas são negociadas em lotes unitários. Isso quer dizer na prática que você pode comprar ou vender apenas “1 cota” em cada operação realizada.
Em geral, os fundos são negociados em cotas com valores de R$ 2 a R$ 4.000. No entanto, a grande maioria dos FIIs negocia com cotas entre R$ R$ 100 e R$ 200.
Aqui, vale uma observação importante: o mercado de FIIs no Brasil tem ganhado bastante espaço ano a ano. Em média, são negociados R$ 30 milhões por dia nos mais diversos fundos disponíveis.
Claro, longe de ser o ideal, até mesmo quando comparamos com o mercado de ações, onde alguns “bilhões” são negociados diariamente.
Mas o que nos chama a atenção é perceber que isto vem evoluindo de maneira consistente e a Suno Research, mais uma vez, entende que pode contribuir de alguma forma com toda a indústria gerando cada vez mais conteúdo educativo de qualidade.
Como investir em fundos imobiliários é muitas vezes um trabalho não trivial, você pode contar com a ajuda da Suno Research para isso. Através dos nossos relatórios o investidor pode investir com maior conhecimento e segurança.
Como investir em fundos imobiliários: Passo a passo
Após esclarecidos os pontos iniciais, vejamos agora alguns passos importantes que devem ser lembrados pelos investidores que desejam saber como investir em Fundos Imobiliários.
Passo 1: O percentual de FIIs em sua carteira global tem forte relação com seu conhecimento
É o velho e bom “teste do travesseiro”. Lembre-se que o percentual irá variar com o tempo. Estabeleça, se necessário, “bandas” mínimas e máximas como forma de disciplinar seus aportes.
Warren Buffett costuma dizer “Nunca teste a profundidade do rio com os dois pés”.
Aqui, vale a premissa mais importante de que investir com segurança e conhecimento mínimo é fundamental para posições de longo prazo.
Definido o percentual máximo de FIIs em sua Carteira Global, chegou a hora de definir os percentuais mínimos e máximos de cada fundo internamente em sua carteira.
Alguns podem dizer que este tipo de orientação não seja relevante para quem está em fase de acumulação (início).
Entendo que é importante no sentido “disciplinador”, pois fará com que, naturalmente, busque conhecimento mais aprofundado sobre cada fundo.
Alguns fundos de investimento imobiliário podem ser considerados menos arriscados que outros.
Por exemplo, existem fundos focados no desenvolvimento imobiliário. Ou seja, na criação e construção de projetos para posterior venda.
Isto, obviamente, possui um maior risco do que, por exemplo, um prédio triple A em São Paulo 100% locado.
Por isso, pode fazer sentindo para o investidor definir os percentuais que deseja alocar em cada fundo.
Para um investidor conservador, pode fazer maior sentindo alocar um percentual maior no segundo exemplo.
Enquanto um investidor arrojado pode estar melhor alocando um percentual maior da sua carteira de FIIs no primeiro exemplo, em busca de um maior ganho de capital.
Portanto, é importante que o investidor faça esta reflexão de qual o percentual deseja alocar em cada fundo de toda a sua carteira de fundos imobiliários.
Passo 2: Foque mais na composição da carteira do que em cada ativo em separado
Este é, sem dúvida alguma, o passo mais difícil para quem busca aprender a como investir em fundos imobiliários.
Muitas vezes, investidores iniciantes buscam compor carteiras com FIIs que “pagam mais” realizando pesquisas em websites com os chamados “rankings” de rendimentos.
Via de regra, esta estratégia pode carregar sérios riscos implícitos.
Pois, não é raro que os FIIs com maiores rendimentos sejam também os de maiores riscos.
Ainda, mais importante do que o rendimento no curto prazo, é a sua sustentabilidade no longo prazo.
Por isto, é sempre importante estudar o fundo em uma perspectiva maior de tempo.
E não considerar apenas o rendimento do último mês.
É importante avaliar FIIs que tenham consistência em sua distribuição e procurar selecionar aqueles com histórico já comprovado, seja pela qualidade do ativo em si ou pelo esforço da equipe de Gestão.
Veja então os últimos anos de distribuição e o quão consistente foi este retorno. Ainda assim tem de ter cuidado, pois alguns FIIs podem estar em período de RMG (Renda Mínima Garantida) ou ancorados a contratos com vencimento próximo.
Tem dúvida sobre o que é a renda mínima garantida?
A renda mínima garantida é um mecanismo que os FIIs realizam para gerar renda para os seus cotistas.
No passado muitos FIIs eram emitidos com este mecanismo, gerando uma impressão de segurança.
No entanto, esta renda garantida, quando não ancorada e uma geração de caixa compatível, acaba por corroer o patrimônio do fundo.
É sempre importante lembrar que ao se tornar cotista de um fundo imobiliário você se torna sócio do empreendimento.
Portanto, se o patrimônio do fundo está em constante redução o maior prejudico no fim é sempre o cotista.
Por isso, é necessário um cuidado especial com os FIIs que apresentam renda mínima garantida.
Uma sugestão é sempre checar se o fundo gera lucros compatíveis com a renda distribuída. Neste caso, o investimento se torna muito mais seguro.
Estudar os fundos imobiliários é, sem dúvida, o passo mais desafiador. Muitos desistem logo aqui.
Vamos nos concentrar nos fundos que compõem o IFIX através do site da própria BM&F Bovespa.
Agora, é importante você ler pelo menos 02 Relatórios Gerenciais para cada ano de existência destes fundos. Só assim para você ter uma noção da “história” que há por trás de cada Fundo Imobiliário.
Com o “código” de cada fundo do IFIX em mãos, acesse a sessão de FIIs listados no endereço eletrônico da BM&F Bovespa.
Depois, clique no fundo a ser pesquisado, vá em “Informações Relevantes”. A partir daí busque os últimos relatórios.
Existe também a opção de “Documentos Anteriores” que podem ser pesquisados.
Não há dúvida que é um trabalho de “formiguinha”.
No entanto, sua curva de aprendizagem vai ficando cada vez mais suave com o tempo e ler o que publicamos na Suno Research irá, obviamente, acelerar seu aprendizado.
Passo 3: Concentre-se mais no Fluxo de Caixa mensal livre
Alguns investidores assumem que os FIIs “não são bons” porque o volume financeiro gerado de Renda Mensal não tem impacto suficiente sequer para comprar uma nova cota, ou mesmo para “pagar a conta de energia” do mês.
É um erro pensar assim.
No início, os aportes com “dinheiro novo” têm maior relevância.
Com o tempo, a força dos juros compostos fará a multiplicação do seu patrimônio e, claro, com o devido efeito previdenciário (renda passiva).
Tudo fará muito mais sentido. Acredite!
Imagine, por exemplo, um investidor que dispões inicialmente de apenas R$ 10 mil para investir.
Se considerarmos um dividend yield de 7%, algo plausível para os fundos imobiliários, este investidor irá gerar uma renda anual de R$ 700.
Ou, de R$ 58,30 mensalmente.
Não parece muito, não é mesmo?
Porém, se este investidor conseguir poupar mensalmente e fazer aportes cada vez maiores o resultado será expressivo.
Por exemplo, caso este mesmo investidor consiga poupar mensalmente R$ 2 mil, e investir durante 20 anos a uma taxa de 9% (lembra-se que a rentabilidade do IFIX em 2017 foi de 19%, mas, na média e no longo prazo, 9% é uma estimativa razoável), no fim do período o seu patrimônio em FIIs será de R$ 1,33 milhão.
Portanto, considerando o mesmo dividend yield inicial de 7% este investidor agora terá uma renda anual de R$ 93,25 mil.
Ou, uma renda mensal de R$ 7,71 mil.
Ou seja, no longo prazo, somando-se novos aportes aos dividendos recebidos, é possível obter um resultado final expressivo.
Passo 4: Procure pelas melhores oportunidades ao longo do mês
Como dito acima, reforço que seja importante criar bandas internas de alocação para evitar alta concentração ou FIIs que possam cair no ostracismo na sua carteira.
No entanto, é possível aproveitar as oportunidades que surgirão no decorrer do mês corrente.
Talvez, esta seja a maior “mágica” dos FIIs.
Em função do fluxo de caixa mensal, o investidor deve escolher os melhores ativos para receber os aportes com a devida paciência.
Os melhores ativos dentro do mês são aqueles que, por algum motivo, estejam sendo negociados a dividendos mais generosos, portanto, com preços abaixo de sua média.
Mês a mês, isso fará dos FIIs uma verdadeira máquina de multiplicar Patrimônio e Renda ao longo de sua vida de acumulação de capital rumo à independência financeira.
No mercado de FIIs sempre há oportunidades.
Em alguns períodos as oportunidades são mais óbvias e abundantes, são os períodos de crise onde é necessário sangue frio para comprar cotas.
Nos períodos de bonança as oportunidades são mais difíceis de encontrar, porém, com bom estudo, sempre é possível achar um fundo para alocar os dividendos recebidos.
Passo 5: Risco, Retorno e Liquidez
Os melhores investidores são aqueles que possuem bom senso na maior parte da sua vida financeira.
É difícil ser racional sempre, mas é possível usar parâmetros mínimos para que as decisões sejam acertadas boa parte das vezes.
Os 3 pilares que norteiam a vida de um investidor devem ser lembrados no momento das escolhas para que os Fundos Imobiliários possam realmente fazer sentido.
Lembre-se que a simples comparação entre pares talvez seja a ferramenta mais acessível e eficaz no longo prazo para um investidor de sucesso.
Uma carteira bem estruturada oferece segurança adicional aos investidores ao passo que as receitas são provenientes de diversas fontes diferentes.
Some isso ao fato de que uma carteira de FIIs, via de regra, vem pagando historicamente acima dos principais benchmarks disponíveis, em especial ao CDI que é a principal referência do mercado.
Fundos imobiliários são bons para o longo prazo?
Uma questão que muitos investidores levantam é se os fundos imobiliários são bons investimentos no longo prazo.
Na Suno Research, acredita-se que todo investidor deve possuir ao menos uma parcela do seu patrimônio alocada em fundos imobiliários.
Os FIIs apresentam uma série de vantagens para o investidor já acostumado com a renda variável (ações), ao mesmo tempo que também pode ser uma ótima porta de entrada para aqueles que desejam começar a investir na renda variável.
As principais vantagens dos FIIs para o investidor de ações são:
- Volatilidade reduzida
- Renda mensal
- Custos internos menores que as ações
Ainda, os fundos imobiliários podem ser ótimos para aqueles que desejam iniciar na renda variável justamente pela volatilidade reduzida.
As ações oscilam bastante de valor. Os FIIs também, porém em uma proporção bem menor.
A título de ilustração, no último circuit breaker da bolsa de valores, quando as ações chegaram a cair até 18%, o IFIX perdeu apenas 3% do seu valor.
Além disso, a renda mensal dá uma visibilidade previsibilidade que o investidor não possui com as ações.
Mesmo as ações de dividendos pagam os proventos ao menos trimestralmente, enquanto quase todos os FIIs pagam todo mês.
O custo interno dos FIIs é menor que os das empresas pois eles possuem uma estrutura muito mais enxuta.
Por isso os fundos imobiliários levam vantagem quando comparados às empresas do setor imobiliário.
No vídeo abaixo, Tiago Reis debate em seu programa na Infomoney se os fundos imobiliários são uma alternativa para o investidor de longo prazo.
Considerações Finais sobre como investir em fundos imobiliários
Vale reforçar que tem 2 coisas que mais importam na vida de um investidor de sucesso com foco no longo prazo e que devem ser observadas com atenção ano a ano:
- A quantidade de cotas acumuladas e;
- O crescimento da renda (real).
Os investidores iniciantes devem buscar evitar, em um primeiro momento, Fundos Imobiliários que possuem pouco tempo de vida.
Concentre-se inicialmente naqueles FIIs que possuem ao menos 03 anos no mercado.
Não que eles sejam mais seguros (ou melhores), mas pelo simples fato de ter um histórico mais consistente para um juízo de valor mais adequado.
Pois, como dito anteriormente, não basta olhar a distribuição do último mês para julgar se um determinado fundo é bom ou não.
É necessário analisar um histórico mais amplo e focar não só no dividend yield, como também em outros indicadores importantes de fundos imobiliários.
Assim como acontece com uma pessoa que passa por um processo de reeducação alimentar e iniciação às atividades físicas, o esforço inicial é grande, sobretudo pelo fato de ter de sair da zona de conforto.
Sim, é mesmo muito doloroso.
Com o tempo, as informações vão surgindo por inércia e pela própria dinâmica natural do mercado, e claro, acompanhar os materiais que produzimos na Suno Research se torna prazeroso e fácil.
Neste sentido, as fases seguintes de Fruição de Renda e Sucessão Patrimonial serão ainda mais suaves, pois todo conhecimento adquirido terá perenidade para manter seus investimentos com o conforto necessário.
E mais uma vez, convido você a participar das Lives que acontecem às quintas-feiras (21h) no canal da Suno Research no Youtube, haja visto que lá conceitos bastantes práticos sobre como investir em Fundos Imobiliários são debatidos de maneira aberta e democrática.
No vídeo abaixo, você pode observar a gravação de uma das nossas lives.
Sempre que possível buscamos trazer convidados envolvidos ativamente no mercado de FIIs, como por exemplo, os próprios gestores dos fundos.
Ainda, buscamos trazer outros especialistas da área, como o Professor Artur Viera de Moraes.
Abaixo, você verá a gravação da live na qual ele foi o convidado.
As lives, sem dúvida, irão contribuir para você adquirir o conhecimento de como investir em fundos imobiliários.
