Como declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda 2024

 O investimento em fundos imobiliários vem se tornando cada vez mais popular entre os brasileiros. Mas você sabe declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda?

Assim como todo investimento, a aplicação e os rendimentos dos FIIs também precisam ser declarados à Receita Federal. Logo, para responder essa questão e mostrar as melhores. Como declarar os fundos imobiliários no IR? Confira dicas sobre como declarar fundos imobiliários que preparamos para você!

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Quem precisa declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda em 2024?

Antigamente, o simples fato de ter cotas de fundos imobiliários na carteira, poderia gerar uma obrigação de entregar a declaração de IRPF, porém, caso você tenha apenas comprado FIIs em 2023, não é obrigado a declarar em 2024. A menos que se enquadre em outro fator de obrigatoriedade.

Até 2022, qualquer investidor que tivesse negociado ativos em bolsa de valores era obrigado a fazer a declaração do IR. No entanto, em 2023, a regra mudou e se aplica somente a quem vendeu ativos tributados, como os FIIs, ou que somaram acima de R$ 40 mil no ano, mesmo que isentas.

Portanto, se você realizou vendas de FIIs ou se enquadra em outra regra de obrigatoriedade e possui FIIs em sua carteira de investimentos, é importante saber como declarar os fundos imobiliários corretamente no Imposto de Renda 2024.

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Quais são os documentos necessários para declarar FIIs?

Para fazer a declaração de Fundos Imobiliários, seus ganhos e dividendos recebidos em 2023, é preciso ter em mãos alguns documentos importantes. Confira a lista de itens obrigatórios:

  • Informe de Rendimentos: documento fornecido pela corretora ou pelo banco onde os FIIs foram adquiridos. Esse informe contém todas as informações necessárias para a declaração, como o valor dos rendimentos, o valor investido e o saldo atual.
  • Extrato da carteira de investimentos: movimentações realizadas durante o ano fiscal. Esse extrato é fornecido pela corretora ou banco e contém informações como a compra e venda de cotas, o pagamento de taxas e eventuais ajustes realizados no fundo.
  • Documentos de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) recolhido sobre os ganhos obtidos com a venda dos ativos.

Como declarar os Fundos Imobiliários no Imposto de Renda?

  1. 1.

    Acesse o programa do IRPF 2024 e selecione a opção “Bens e Direitos”.

  2. 2.

    Na tela que aparecer, localize a o grupo “07 – Fundos” e depois o código “03 – Fundos Imobiliários (FIIs)” e informe o valor que investido.

  3. 3.

    Em “Discriminação”, é necessário indicar o nome da instituição financeira que administra o fundo, o CNPJ do fundo, a quantidade de cotas e também o nome do titular;

  4. 4.

    “Situação em 31/12/2023” com o valor atual das cotas.

  5. 5.

    Na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”, informe os rendimentos recebidos do fundo imobiliário, como aluguéis e rendimentos dos dividendos.

  6. 6.

    No campo “Discriminação”, informe o nome do fundo e a quantidade de cotas que você possui.

Uma das novidades que chamou a atenção no programa do ano passado é a inclusão da solicitação do CNPJ do fundo imobiliário na declaração. A medida tem como objetivo esclarecer uma dúvida recorrente entre os contribuintes, que sempre tinham questionamentos sobre qual CNPJ deveriam informar no campo da ficha.

A partir de agora, ficou definido que a Receita Federal deseja que seja informado o CNPJ do FII em questão, trazendo mais transparência e segurança para os investidores. A mudança é mais uma iniciativa da Receita para aprimorar o processo de declaração e evitar possíveis erros que poderiam levar o contribuinte a cair na malha fina.

Além disso, confira como declarar:

  • Proventos Recebidos
  • Ganho de Capital

1. Proventos Recebidos

A motivação de muitas pessoas para começar a investir em FIIs é justamente o recebimento de proventos recorrentes.

O imposto de renda em fundos imobiliários sobre os proventos atualmente contam com isenção fiscal.

Ou seja, não é necessário pagar nenhum imposto sobre os dividendos recebidos. Este é, inclusive, um dos grandes atrativos de se investir nesta modalidade de investimento.

No entanto, ainda é necessário declarar esses rendimentos para a receita. Mesmo eles não sendo passíveis de tributação.

Para declarar os proventos você deve selecionar a coluna da esquerda “Rendimentos isentos e não tributáveis”.

Então você deve ter em mãos para poder inserir os seguintes dados:

  1. CNPJ do fundo;
  2. Nome do fundo;
  3. Valor do provento.

O valor do dividendo pode ser consultado através do extrato da sua corretora. Ou ainda pode ser utilizado o CEI, da B3.

Lembre-se que você precisa declarar cada distribuição de provento. Não é possível somar todas as distribuições e fazer apenas um lançamento.

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2. Ganho de Capital

O segundo passo de como declarar FIIs você deverá informar sobre qualquer eventual ganho de capital.
O imposto de renda em fundos imobiliários, para ganho de capital, cobra uma alíquota de 20% sobre o lucro.

Para calcular o lucro de uma operação de fundo imobiliário a fórmula é a seguinte:

  • Custo de aquisição: valor da compra + custos operacionais.
  • Venda liquida: valor da venda – custos operacionais.
  • Lucro ou prejuízo: venda liquida – custo de aquisição.
  • Lucro = Valor da venda – Custo de aquisição – Custos operacionais

Você, então, deve multiplicar o lucro da operação por 0,20. Pois, dessa forma, você terá os 20% que deverão ser pagos como impostos de renda.
Para que esse conceito fique mais claro convém apresentar um exemplo.
Suponha que você tenha vendido as suas cotas de um fundo pelo valor total de R$ 1.220, e que essas cotas foram adquiridas pelo preço total de R$1.000.


Além disso, você teve custos operacionais de R$ 10. Tanto no momento da compra quanto no momento da venda. Sendo assim, o seu custo operacional total foi de R$ 20. Logo, o seu lucro será:

  • Lucro: valor da venda (R$1220) – custo operacional da venda (R$10) – valor da compra (R$1000) + taxas (R$10).


Totalizando, portanto, R$220; 20% de 220 fica um total de R$44. Para obter este cálculo basta multiplicar o resultado de R$220 por 0,20.

Então R$44 é o saldo que você deve de IR. Lembre-se que o IR para ganho de capital em fundo imobiliário deve ser recolhido mensalmente.

O pagamento é feito através do DARF da receita federal. E, além disso, você deve declarar o ganho na declaração anual. Você também deve declarar operações com prejuízos financeiros.

Pois, ao fazer isto, você estará obtendo créditos tributários. Você pode, no futuro, utilizar um prejuízo para abater o seu saldo a pagar de imposto de renda em um posterior lucro.

Esses créditos, inclusive, não possuem prazo de expiração. Esta é mais uma vantagem tributária de se operar no mercado de FIIs.

Na declaração anual você deve inserir os ganhos na seção “renda variável”. E então, você deve escolher a seção “operação com fundos imobiliários”.

Você então deve inserir o resultado de suas operações mês a mês.

Importância da correta declaração de Fundos Imobiliários no Imposto de Renda

Nos últimos anos, a Receita Federal tem olhado com mais atenção para o mercado de renda variável. Em 2023, diversas mudanças foram aplicadas para os ativos de renda variável.

A entrada de mais brasileiros na bolsa de valores, provavelmente contribuiu nesta iniciativa da Receita.

Portanto, é natural que mais mudanças nas regras e controles sejam impostas pela Receita a fim de inibir irregularidades com relação à declaração.

Nesse sentido, é essencial que o investidor se mantenha atento e atualizado com relação às regras do imposto de renda para os fundos imobiliários.

Desse modo, você poderá evitar erros e consequentemente, a malha fina. Mas além dos benefícios de evitar multas, a declaração correta pode ajudar o contribuinte a manter um melhor controle sobre seus investimentos imobiliários.

Com o lançamento correto de ganhos, perdas, proventos e das posições de fundos imobiliários, o investidor terá informações relevantes para a tomada de decisão.

Assim, se o investidor já possui um bom controle sobre a carteira de FIIs, dificilmente terá problemas em fazer a própria declaração.

Destacando que para os próximos exercícios, há como resgatar parte das informações das declarações anteriores. Portanto, se tudo estiver correto, é menos trabalho para o investidor. 

Existem algumas dúvidas sobre como declarar fundos imobiliários. Afinal, o imposto de renda em fundos imobiliários pode, por vezes, ser um pouco complexo. Por isso, foram selecionadas neste artigo algumas dúvidas comuns por parte dos investidores, confira abaixo.

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Perguntas frequentes sobre como declarar fundos imobiliários
Qual o prazo para o pagamento do DARF no ganho de capital?

Você tem até o último dia útil do mês seguinte à operação para realizar o pagamento.
Por exemplo, se você fez uma venda em Janeiro você terá até o último dia de Fevereiro para realizar o pagamento.
Caso contrário, você será considerado inadimplente.

O que ocorre se eu não pagar o DARF no mês seguinte à venda?

Você irá incorrer em multas que são acrescidas de juros conforme o prazo se alonga.
Por isso, é importante que você se organize para não atrasar o pagamento.

Existe isenção para vendas até R$ 20 mil?

Não. Diferentemente das ações, nos FIIs não há isenção para vendas até R$ 20 mil.

Devo declarar as operações de FIIs mesmo que elas sejam de baixo valor?

Sim. Independentemente do valor, as operações devem ser todas registradas no programa da receita federal.

Posso compensar prejuízos no mercado de ações com lucros no mercado de FIIs para abater o pagamento de IR?

Não. O mercado de ações e de FIIs devem ser tratados de forma separadas. Lembre-se disso: as regras de como declarar fundos imobiliários são diferentes em alguns aspectos em relação às ações.

ACESSO RÁPIDO
Tiago Reis
Contadora da Bolsa - Alice Porto
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123 comentários

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  • Renan 19 de junho de 2020
    A declaração dos proventos também só é feita 1x ao ano e feita após o encerramento do mesmo?Responder
  • MARCO AURÉLIO BERNARDI 19 de junho de 2020
    QUAL O DOCUMENTO FISCAL QUE RECEBO DO BANCO/CORRETORA/DISTRIBUIDORA QUANTO DO RESGATE /VENDA DE QUOTAS DO FUNDO IMOBILIÁRIO ? OU SEJA, QUAL O DOCUMENTO QUE DEVO APRESENTAR AO FISCO, QUANDO INTIMADO A COMPROVAR O GANHO/IMPOSTO DE RENDA S/ RESGATE NO FUNDO IMOBILIÁRIO ?Responder
  • Reinaldo 21 de junho de 2020
    Boa tarde, No caso de resultado positivo apurado no mês de dezembro de 2019, lanço na declaração de 2019 o imposto que vim pagar no dia 31/01/2020 ? Obrigado.Responder
  • Regiane S do E Santo 25 de junho de 2020
    Olá, adquiri o Fii em 05/2020 nesse caso é necessário declarar no IR de 2020?Responder
  • VANDERLEY GOMES 20 de agosto de 2020
    Boa Tarde, Compro Fii todo mês, mas não realizo nehuma venda. No final do ano devo declarar a compra de cada mês?Responder
    • Suno Research 21 de agosto de 2020
      Olá, Vanderley! Tudo bem? Você deve declarar apenas a sua posição em FIIs no último dia útil do ano em questão, bem como prejuízos/lucros com movimentações e rendimentos totais recebidos. Não é necessário detalhar mês a mês, mas sim um apanhado total. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
      • VANDERLEY GOMES 21 de agosto de 2020
        Muito Obrigado!Responder
  • Miriam 25 de agosto de 2020
    Olá Tiago, tenho uma dúvida no tratamento fiscal/tributário dos FIIs; Tenho operações Day Trade e Swing Trade de FIIs; posso compensar os prejuízos da Swing trade com os lucros da day trade? E na declaração do Imposto de Renda, onde alocar as operações day trade dos FIIs na aba Day Trade ou na aba Fundo Imobiliário? Obrigada.Responder
  • Ricardo Ely 27 de setembro de 2020
    No caso de fazer aquisição de um mesmo FII, uma cota por mês, pensando nos proventos e não em vendas com lucros futuros. Na declaração do DARF preciso fazer de cada aquisição em separado ou a soma de todas elas no ano seguinte? Lembrando que é o mesmo FII.Responder
    • Suno Research 28 de setembro de 2020
      Olá, Ricardo! Tudo bem? Você deve declarar o somatório de todas as compras ao final de um ano. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Pedro Augusto 27 de setembro de 2020
    Por exemplo, se eu comprei 5 cotas de um Fii junho e em julho vendi as cotas com um prejuízo de 20 reais, eu não preciso gerar a DARF? Abraços!Responder
    • Suno Research 28 de setembro de 2020
      Olá, Pedro Augusto! Tudo bem? Não se faz DARF para declarar prejuízo. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Adílio 7 de outubro de 2020
    Se eu vender o FII pelo valor que comprei não tem DARF pra emitir nem valores a pagar, né isso? Na declaração, precisarei mencionar essa compra e venda?Responder
    • Suno Research 8 de outubro de 2020
      Olá, Adílio! Tudo bem? Não precisa pagar a DARF, mas tem que declarar no final do ano. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Saulo Felipe Rezende 9 de dezembro de 2020
    Boa noite. Fiz uma venda de um determinado fundo com prejuízo de Aprox. R$12,00 e não fiz a declaração. Isso tem 2 meses. Nesse caso, ainda tenho que declarar?Responder
    • Suno Research 10 de dezembro de 2020
      Olá, Saulo! Tudo bem? Em casos de prejuízo, não é necessário pagar DARF mensal. No entanto, você deve declarar essa operação na Declaração Anual de Imposto de Renda. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Carlos Eduardo 27 de dezembro de 2020
    Boa tarde Tiago! Durante o ano tiveram algumas subscrições que receberam rendimentos, antes da integralização. por exemplo, XPLG13 e XPLG14, assim como, HFOF13 e HFOF14, como devo fazer o lançamento dos proventos na aba "Rendimentos isentos e não tributáveis", como nesses exemplos em XPLG11 e HFOF11 em cada CNPJ, ou devo separar em cada Ticker? ou seja, XPLG11 (rendimentos mensais) e XPLG13 e XPLG14 (rendimentos durante a subscrição)? Obrigado...Responder
    • Suno Research 6 de janeiro de 2021
      Olá, Carlos Eduardo! Tudo bem? O ideal é separar em cada ticker. De qualquer forma, sugerimos que procure por um contador para te auxiliar nessa situação. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Claudio 30 de dezembro de 2020
    Boa tarde. Adquiri cotas de FII na data de ontem (29/12/2020). A liquidação ocorrerá em 04/01/2021, devido a 31/01/2020 ser feriado bancário. O valor está disponível na conta de liquidação (banco). Quando for fazer a declaração, como devo proceder? Na relação de bens terei que declarar os FII´s adquiridos e no informe de rendimentos do banco, constará o valor para a liquidação, portanto, o valor ficará "dobrado" em minha declaração e isto poderá causar problemas devido ao valor ser bem considerável...Responder
    • Suno Research 6 de janeiro de 2021
      Olá, Claudio! Tudo bem? Sugerimos que procure um contador para sanar suas dúvidas. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
    • gui 12 de maio de 2021
      Declara como aparece no informe de rendimentos, ou seja, eles não aparecerão, portanto é como se não existissem ainda para efeitos de declaração. A data da apuração é a da liquidação.Responder
  • Natan 6 de janeiro de 2021
    Comprei um Fiis no mês passado e vende esse mês. Devo declarar IR ?Responder
    • Natan 6 de janeiro de 2021
      Vendi*Responder
    • Suno Research 8 de janeiro de 2021
      Olá, Natan! Tudo bem? Sim, você deve emitir a DARF desse mês. Além disso, também deve declarar suas posições até o final de 2020 na Declaração Anual de Imposto de Renda. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Nei Dornelles 12 de janeiro de 2021
    Bom dia. No mês de janeiro alguns dos meu FIIS foram tributados IRRF sobre os proventos recebidos, já comuniquei a Corretora, isso é normal?Responder
    • Suno Research 13 de janeiro de 2021
      Olá, Nei! Tudo certo? Os proventos recebidos não devem ser tributados, apenas os rendimentos obtidos com a venda de cotas. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • Fernando Lima 15 de janeiro de 2021
    Boa tarde Thiago! Se em operações no mesmo mês obtive lucro e prejuízo com a venda de FIIs e se não pretendo mais operar com este tipo de ativo, é possível fazer o abatimento do prejuízo no lucro obtido dentro deste próprio mês para fins de cálculos do IR ou esse prejuízo só poderia ser abatido em meses subsequentes à venda com lucro? Obrigado!Responder