Como declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda 2024

 O investimento em fundos imobiliários vem se tornando cada vez mais popular entre os brasileiros. Mas você sabe declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda?

Assim como todo investimento, a aplicação e os rendimentos dos FIIs também precisam ser declarados à Receita Federal. Logo, para responder essa questão e mostrar as melhores. Como declarar os fundos imobiliários no IR? Confira dicas sobre como declarar fundos imobiliários que preparamos para você!

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Quem precisa declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda em 2024?

Antigamente, o simples fato de ter cotas de fundos imobiliários na carteira, poderia gerar uma obrigação de entregar a declaração de IRPF, porém, caso você tenha apenas comprado FIIs em 2023, não é obrigado a declarar em 2024. A menos que se enquadre em outro fator de obrigatoriedade.

Até 2022, qualquer investidor que tivesse negociado ativos em bolsa de valores era obrigado a fazer a declaração do IR. No entanto, em 2023, a regra mudou e se aplica somente a quem vendeu ativos tributados, como os FIIs, ou que somaram acima de R$ 40 mil no ano, mesmo que isentas.

Portanto, se você realizou vendas de FIIs ou se enquadra em outra regra de obrigatoriedade e possui FIIs em sua carteira de investimentos, é importante saber como declarar os fundos imobiliários corretamente no Imposto de Renda 2024.

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Quais são os documentos necessários para declarar FIIs?

Para fazer a declaração de Fundos Imobiliários, seus ganhos e dividendos recebidos em 2023, é preciso ter em mãos alguns documentos importantes. Confira a lista de itens obrigatórios:

  • Informe de Rendimentos: documento fornecido pela corretora ou pelo banco onde os FIIs foram adquiridos. Esse informe contém todas as informações necessárias para a declaração, como o valor dos rendimentos, o valor investido e o saldo atual.
  • Extrato da carteira de investimentos: movimentações realizadas durante o ano fiscal. Esse extrato é fornecido pela corretora ou banco e contém informações como a compra e venda de cotas, o pagamento de taxas e eventuais ajustes realizados no fundo.
  • Documentos de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) recolhido sobre os ganhos obtidos com a venda dos ativos.

Como declarar os Fundos Imobiliários no Imposto de Renda?

  1. 1.

    Acesse o programa do IRPF 2024 e selecione a opção “Bens e Direitos”.

  2. 2.

    Na tela que aparecer, localize a o grupo “07 – Fundos” e depois o código “03 – Fundos Imobiliários (FIIs)” e informe o valor que investido.

  3. 3.

    Em “Discriminação”, é necessário indicar o nome da instituição financeira que administra o fundo, o CNPJ do fundo, a quantidade de cotas e também o nome do titular;

  4. 4.

    “Situação em 31/12/2023” com o valor atual das cotas.

  5. 5.

    Na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”, informe os rendimentos recebidos do fundo imobiliário, como aluguéis e rendimentos dos dividendos.

  6. 6.

    No campo “Discriminação”, informe o nome do fundo e a quantidade de cotas que você possui.

Uma das novidades que chamou a atenção no programa do ano passado é a inclusão da solicitação do CNPJ do fundo imobiliário na declaração. A medida tem como objetivo esclarecer uma dúvida recorrente entre os contribuintes, que sempre tinham questionamentos sobre qual CNPJ deveriam informar no campo da ficha.

A partir de agora, ficou definido que a Receita Federal deseja que seja informado o CNPJ do FII em questão, trazendo mais transparência e segurança para os investidores. A mudança é mais uma iniciativa da Receita para aprimorar o processo de declaração e evitar possíveis erros que poderiam levar o contribuinte a cair na malha fina.

Além disso, confira como declarar:

  • Proventos Recebidos
  • Ganho de Capital

1. Proventos Recebidos

A motivação de muitas pessoas para começar a investir em FIIs é justamente o recebimento de proventos recorrentes.

O imposto de renda em fundos imobiliários sobre os proventos atualmente contam com isenção fiscal.

Ou seja, não é necessário pagar nenhum imposto sobre os dividendos recebidos. Este é, inclusive, um dos grandes atrativos de se investir nesta modalidade de investimento.

No entanto, ainda é necessário declarar esses rendimentos para a receita. Mesmo eles não sendo passíveis de tributação.

Para declarar os proventos você deve selecionar a coluna da esquerda “Rendimentos isentos e não tributáveis”.

Então você deve ter em mãos para poder inserir os seguintes dados:

  1. CNPJ do fundo;
  2. Nome do fundo;
  3. Valor do provento.

O valor do dividendo pode ser consultado através do extrato da sua corretora. Ou ainda pode ser utilizado o CEI, da B3.

Lembre-se que você precisa declarar cada distribuição de provento. Não é possível somar todas as distribuições e fazer apenas um lançamento.

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2. Ganho de Capital

O segundo passo de como declarar FIIs você deverá informar sobre qualquer eventual ganho de capital.
O imposto de renda em fundos imobiliários, para ganho de capital, cobra uma alíquota de 20% sobre o lucro.

Para calcular o lucro de uma operação de fundo imobiliário a fórmula é a seguinte:

  • Custo de aquisição: valor da compra + custos operacionais.
  • Venda liquida: valor da venda – custos operacionais.
  • Lucro ou prejuízo: venda liquida – custo de aquisição.
  • Lucro = Valor da venda – Custo de aquisição – Custos operacionais

Você, então, deve multiplicar o lucro da operação por 0,20. Pois, dessa forma, você terá os 20% que deverão ser pagos como impostos de renda.
Para que esse conceito fique mais claro convém apresentar um exemplo.
Suponha que você tenha vendido as suas cotas de um fundo pelo valor total de R$ 1.220, e que essas cotas foram adquiridas pelo preço total de R$1.000.


Além disso, você teve custos operacionais de R$ 10. Tanto no momento da compra quanto no momento da venda. Sendo assim, o seu custo operacional total foi de R$ 20. Logo, o seu lucro será:

  • Lucro: valor da venda (R$1220) – custo operacional da venda (R$10) – valor da compra (R$1000) + taxas (R$10).


Totalizando, portanto, R$220; 20% de 220 fica um total de R$44. Para obter este cálculo basta multiplicar o resultado de R$220 por 0,20.

Então R$44 é o saldo que você deve de IR. Lembre-se que o IR para ganho de capital em fundo imobiliário deve ser recolhido mensalmente.

O pagamento é feito através do DARF da receita federal. E, além disso, você deve declarar o ganho na declaração anual. Você também deve declarar operações com prejuízos financeiros.

Pois, ao fazer isto, você estará obtendo créditos tributários. Você pode, no futuro, utilizar um prejuízo para abater o seu saldo a pagar de imposto de renda em um posterior lucro.

Esses créditos, inclusive, não possuem prazo de expiração. Esta é mais uma vantagem tributária de se operar no mercado de FIIs.

Na declaração anual você deve inserir os ganhos na seção “renda variável”. E então, você deve escolher a seção “operação com fundos imobiliários”.

Você então deve inserir o resultado de suas operações mês a mês.

Importância da correta declaração de Fundos Imobiliários no Imposto de Renda

Nos últimos anos, a Receita Federal tem olhado com mais atenção para o mercado de renda variável. Em 2023, diversas mudanças foram aplicadas para os ativos de renda variável.

A entrada de mais brasileiros na bolsa de valores, provavelmente contribuiu nesta iniciativa da Receita.

Portanto, é natural que mais mudanças nas regras e controles sejam impostas pela Receita a fim de inibir irregularidades com relação à declaração.

Nesse sentido, é essencial que o investidor se mantenha atento e atualizado com relação às regras do imposto de renda para os fundos imobiliários.

Desse modo, você poderá evitar erros e consequentemente, a malha fina. Mas além dos benefícios de evitar multas, a declaração correta pode ajudar o contribuinte a manter um melhor controle sobre seus investimentos imobiliários.

Com o lançamento correto de ganhos, perdas, proventos e das posições de fundos imobiliários, o investidor terá informações relevantes para a tomada de decisão.

Assim, se o investidor já possui um bom controle sobre a carteira de FIIs, dificilmente terá problemas em fazer a própria declaração.

Destacando que para os próximos exercícios, há como resgatar parte das informações das declarações anteriores. Portanto, se tudo estiver correto, é menos trabalho para o investidor. 

Existem algumas dúvidas sobre como declarar fundos imobiliários. Afinal, o imposto de renda em fundos imobiliários pode, por vezes, ser um pouco complexo. Por isso, foram selecionadas neste artigo algumas dúvidas comuns por parte dos investidores, confira abaixo.

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Perguntas frequentes sobre como declarar fundos imobiliários
Qual o prazo para o pagamento do DARF no ganho de capital?

Você tem até o último dia útil do mês seguinte à operação para realizar o pagamento.
Por exemplo, se você fez uma venda em Janeiro você terá até o último dia de Fevereiro para realizar o pagamento.
Caso contrário, você será considerado inadimplente.

O que ocorre se eu não pagar o DARF no mês seguinte à venda?

Você irá incorrer em multas que são acrescidas de juros conforme o prazo se alonga.
Por isso, é importante que você se organize para não atrasar o pagamento.

Existe isenção para vendas até R$ 20 mil?

Não. Diferentemente das ações, nos FIIs não há isenção para vendas até R$ 20 mil.

Devo declarar as operações de FIIs mesmo que elas sejam de baixo valor?

Sim. Independentemente do valor, as operações devem ser todas registradas no programa da receita federal.

Posso compensar prejuízos no mercado de ações com lucros no mercado de FIIs para abater o pagamento de IR?

Não. O mercado de ações e de FIIs devem ser tratados de forma separadas. Lembre-se disso: as regras de como declarar fundos imobiliários são diferentes em alguns aspectos em relação às ações.

ACESSO RÁPIDO
Tiago Reis
Contadora da Bolsa - Alice Porto
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123 comentários

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  • José Alfredo M, Teixeira 17 de maio de 2019
    Tenho uma duvida que acredito ser importante: Os rendimentos oriundos de fundo imobiliarios eu lanço informando o CNPJ da Administradora do Fundo , ou seja ela é a fonte pagadora. Correto? Agora quanto eu lanço na Ficha de Bens e direitos os Fiis que tenho , eu informo o CNPJ do Fundo ou da Fonte pagadora???Responder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019
      Lance da forma que você recebeu no informe, alguns colocam o CNPJ do fundo, outros do administrador.Responder
  • Edgar 21 de maio de 2019
    Bom dia Tiago, eu não paguei a DARF no momento da venda e agora estou com duvidas sobre o procedimento para calcular a multa e pagar essa DARF, como eu devo proceder? Por favor me ajude, não encontro em lugar nenhum o passo a passoResponder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019
      Sugiro que entre em contato com a Alice Porto (contadora da bolsa) para tirar dúvidas de IR.Responder
  • Bruzzi 2 de junho de 2019
    Fiquei bastante satisfeito com as explicações e entendimento adquiridos com esta matéria. Fico grato e satisfeito por isso, BruzziResponder
  • João Ferreira Martins 11 de junho de 2019
    Texto conciso e claro !! Muito bom !!!Responder
  • carine assis 31 de julho de 2019
    Olá, Caso eu não venda o Fii ainda assim é necessário pagar a Darf e Declarar o IR no ano seguinte ?Responder
    • Suno Research 6 de agosto de 2019
      Não, caso não haja venda com lucros, não há a necessidade de pagar imposto, mas você ainda deve declarar no ano seguinte. AbraçosResponder
      • BRENO 11 de agosto de 2019
        Sou assinante Suno, show o conteúdo. Se não houver lucro nem preciso pagar a darf e a minha corretora no informe de rendimento terá os detalhes para lancamento no ano seguinte? Além disso, se eu estiver 50 reais de prejuizo na venda e 45 de lucro na outra de outro fiis um compensa o outro?Responder
  • Jessé Borges 7 de agosto de 2019
    Eu preciso declarar ganho de capital mesmo se não tiver vendido meus FII? Ou seja, eu preciso pagar IR sobre ganho de capital apenas se vender meus FII?Responder
    • Suno Research 15 de agosto de 2019
      Você paga só se vender, mas deve sempre declarar.Responder
  • Ellismar 13 de agosto de 2019
    Vamos ver se entendi. Se eu vender uma cota que seja, terei que gerar a DARF até no final do mês seguinte da venda. E no caso de eu não vender nenhuma cota durante todo o ano, eu não preciso gerar nenhuma DARF? E só terei que declarar no IR conforme foi mostrado nas explicações?Responder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019
      Sim.Responder
  • Paulo rogerio 14 de agosto de 2019
    Se eu comprar um Fii e não vendê-lo , preciso fazer a declaração?Responder
    • Suno Research 15 de agosto de 2019
  • MARCELOE 17 de agosto de 2019
    Olá Tiago. Uma situação que nunca tive em 5 anos e não achei referência em lugar nenhum. Preciso diminuir o valor da DARF do próximo mês. Realizei lucro em 2 FIIs, e tenho 3 funidos com bom prejuízo. Não pretendo zerar posição. Se eu, temporariamente, zerar posição nestes FIIs que tenho prejuízo e recomprar no dia seguinte, realizo o prejuízo, faço o abatimento dentro do próprio mês, ou preciso aguardar o mês seguinte para recomprá-los. E se fizer isso no mesmo dia?Responder
    • Suno Research 19 de agosto de 2019
      Se não for no mesmo dia, funciona. Se for no mesmo dia será caracterizado como day-trade e a estratégia não funcionará.Responder
    • Lucas Valadares 16 de outubro de 2020
      Olá Tiago. Tenho uma dúvida parecida. Eu vendi 1 FIIs e obtive lucro. Porém no outro dia, dentro do próprio mês, recomprei o mesmo FII por um preço abaixo do que vendi, porém, reinvestir todo o lucro obtido. Neste caso, eu ainda tenho que pagar a DARF?Responder
      • Suno Research 19 de outubro de 2020
        Olá, Lucas! Tudo bem? Sim, você deve emitir e pagar a DARF. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
  • José Luiz 23 de agosto de 2019
    Favor confirmar o abaixo: Fundos que possuem menos de 10% do total de cotas do fundo e que o número de cotistas é maior que 50 estão isentos de pagar IRPF sobre lucro de vendas de cotas, correto. ObrigadoResponder
    • Suno Research 26 de agosto de 2019
      existem três condições que precisam ser cumpridas para que os rendimentos dos Fiis nao sejam tributados: 1: o Fii em questão precisa ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; 2: o Fii em questão precisa ter, no mínimo, 50 cotistas; e 3: o cotista beneficiado com a isenção não pode possuir mais de 10% das cotas do Fii;Responder
  • Marcelo 1 de setembro de 2019
    Bom dia Tiago, minha duvida seria no momento de pagar a DARF mensal eu devo pagar separadamente por exemplo uma para FIIs e outra para AÇÕES? ou devo somar todas e gerar um único documento?Responder
  • Diego 4 de setembro de 2019
    Olá! Realizei uma venda no mesmo dia de 10 fundos imobiliários. O total das vendas deu positivo. Eu posso pagar o Darf do valor total das vendas nesse dia ou preciso pagar os Darfs separadamente dos fundos que deram positivo?Responder
    • Suno Research 5 de setembro de 2019
      Até o final do mês subsequente àquele das operações. DARFs separadas para os FIIs que deram lucro nas vendasResponder
  • Guilherme 12 de setembro de 2019
    Excelente material! Claro, simples e objetivo. Obrigado!Responder
  • ana 14 de setembro de 2019
    Olá, tenho que declarar a compra dos fiis e depois declarar os rendimentos. Não vendi! Quando devo declarar os rendimentos e compra? Declaro somente no final do ano. Ex: comprei em julho de 2019. Declaro a compra do fiis no mês que comprei e declaro os rendimentos somente no final do ano dezembro de 2019.Responder
  • EMERSON JOSE CARLI 8 de outubro de 2019
    Bom dia Thiago. Se eu fizer uma operação Day-trade de FIIS (que já possuo na carteira) devo calcular um preço médio específico para o day-trade para calcular o lucro/ prejuízo ou devo ajustar o preço médio com base nas cotas que já possuia ? No final do ano esta operação deverá ficar junto com as operações day-trade de ações (na aba Renda Variável - Ganhos Líquidos ou Perdas em Operações Comum/Day-Trade - Titular" ou na aba de FIIS "Operações de Fundos de Investimento Imobiliário"? Muito obrigadoResponder
    • Suno Research 11 de outubro de 2019
      Deve utilizar um preço médio específico do dia. segue um artigo nosso sobre o assunto: https://www.suno.com.br/artigos/day-trade-imposto-de-renda/Responder