Existe na bolsa de valores um tipo de oferta pública que muita gente ainda desconhece: o Cepac. Apesar de ser um tema um pouco complexo, ele pode representar uma boa oportunidade para investidores.
Embora não seja algo novo, essa modalidade de investimento é pouco conhecida no mercado de capitais. Sendo ela ligada a empreendimentos imobiliários. Entender o Cepac pode gerar uma oportunidade de ganhos.
O que é o Cepac?
Cepac é a abreviação de Certificado de Potencial Adicional de Construção. No entanto, antes de explicar o significado de Cepac, é necessário descrever a Operação Urbana Consorciada (OUC), onde os Cepacs são utilizados.
A OUC pode ser descrita como uma ferramenta de transformação estrutural de parte da cidade, promovida por meio de uma parceria entre o poder público e incorporadores privados.
Em outras palavras, a OUC envolve a participação de proprietários de terras, investidores, residentes e outras partes interessadas, permitindo que um construtor realize alterações de parâmetros urbanísticos estabelecidos pela prefeitura.
O significado de Cepac, portanto, pode ser descrito como um tipo de leilão mobiliário, cuja finalidade é permitir intervenções pontuais em regiões bem determinadas, com contrapartidas bem definidas. Onde, quando bem administrado, pode gerar uma boa oportunidade de ganho para o investidor.
Como funciona o Cepac?
Os Cepacs nada mais são que títulos ao portador. A emissão dos Cepacs é realizada na bolsa de valores segundo a disposição da instrução CVM nº 401 de 29 de dezembro de 2003. Sendo assim, se a região da OUC se valoriza, o Cepac se valoriza também.
Por isso, o investimento em Cepacs pode ser bastante atrativo. E como há essa possibilidade de valorização, esses títulos podem ser vendidos em tranches, onde a prefeitura também se beneficia com essa dinâmica.
É importante deixar claro que os recursos arrecadados através do processo do Cepac são reinvestidos na região onde ele está associado. Sendo assim, não se busca recursos em uma região para desenvolver outra.
Todavia, por se tratar de algo bastante técnico é necessário um estudo prévio, realizado por especialistas, para se determinar o valor do Certificado de Potencial Adicional de Construção.
Como é obtido o valor inicial da oferta?
Primeiramente, estima-se o valor do m² no perímetro da OUC. Normalmente, isso é feito pelos “Preços Hedônicos”, que nada mais é que um modelo econômico conhecido há bastante tempo.
Esse modelo determina o preço através das características do imóvel, da população e dos equipamentos públicos que rodeiam o imóvel. O modelo pode ser estimado via regressão econométrica padrão ou via machine learning.
No entanto, para que essas estimativas sejam minimamente confiáveis é necessário que se tenha um bom banco de dados. Feito isso, o próximo passo é estimar a demanda pela Área Construtiva Adicional (ACA). Desse modo, projeta-se o comportamento dessa demanda, o que refletirá na quantidade de Cepacs que terão que ser adquiridos ao longo do tempo.
É uma estimativa bem complexa, afinal ela procura entender como será a ocupação da região da OUC no decorrer do tempo. Sendo assim, depois é calculado o custo da construção e comercialização dos empreendimentos no perímetro da OUC.
Para esses empreendimentos imobiliários é estimado uma taxa de retorno, atratividade e desconto. Com base nisso é construído um fluxo de caixa que inclui, inclusive, o custo de obtenção do Cepac. É por meio desse fluxo de caixa que se conclui se o valor mínimo do Cepac é ou não atraente.
Qual a importância do Cepac?
Sem a emissão dos Cepacs, não seria possível construir uma determinada obra em uma região, beneficiando o agente privado da mesma forma. Ou seja, é por meio desse documento que o construtor segue regulamentos benéficos para seus clientes.
Por meio das vendas desse certificado a prefeitura capta recursos que são utilizados em intervenções ou obras públicas definidas pelas operações urbanas consorciadas. O principal objetivo é regulamentar a ocupação e uso do solo de maneira ordenada.
Desse modo, a prefeitura acredita poder melhorar a qualidade de vida urbana e também promover o crescimento econômico de uma determinada região.
Quais as vantagens do Cepac?
O Cepac oferece ao portador direitos de construção adicionais, como a proporção de área útil e a capacidade de alterar os usos do terreno. Em termos financeiros, umas das vantagens do Cepac são as compensações econômicas, onde o incorporador oferta à administração pública, em troca de novos direitos de construção.
Desse modo, os Cepacs oferecem uma oportunidade para os investidores que acreditam na valorização imobiliária da região alvo dos empreendimentos da prefeitura, visto que, caso haja a valorização, os Cepacs provavelmente serão vendidos no mercado secundário por um preço superior ao da aquisição.
Além disso, outra vantagem do Cepac é oferecer uma certa flexibilidade no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, onde é permitido construir áreas adicionais ou modificar o uso do imóvel. Tal flexibilização dos empreendimentos imobiliários, podem gerar um diferencial competitivo em relação aos imóveis padrão.
No entanto, é importante destacar que, caso o poder público tenha que aportar recursos para as obras na OUC, e o valor mínimo do Cepac for negativo, chega-se à conclusão de que essa operação é economicamente inviável.
Como investir no Cepac?
O Certificado de Potencial Adicional de Construção foi uma ferramenta foi criada em 1995 na Operação Urbana Faria Lima, mas que só começou a operar em 2004, após a aprovação do Estatuto da Cidade em 2001, que incluiu o Cepac como um instrumento que poderia ser utilizado em todo o território brasileiro.
Para aqueles que desejam adquirir os Cepacs, em sua emissão inicial, o uso é do Mercado Primário, onde é realizado o procedimento de leilão para venda dos títulos pela prefeitura do município.
No Mercado Secundário, o produto é oferecido diretamente na Bolsa de Valores do Brasil, a B3, podendo ser localizado através de quatro letras, seguido do número 11 e finalizado com a letra B. O ticker, portanto, será XXXX11B.
Além disso, antes de investir no Cepac, é importante que o investidor esteja atento à quantidade total de Cepacs emitidos, que não pode ser maior que o total determinado em cada lei de UO. Cada edição do Cepac deve especificar o seguinte:
- A UO onde os Cepacs podem ser usados;
- Quais intervenções serão financiadas com a renda produzida;
- O valor total da emissão;
- O preço de cada Cepac;
- A quantidade emitida;
- O coeficiente de conversão no caso de Cepacs serem usados para mudanças no uso, em vez de para área de construção adicional.
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