Built to suit: entenda como funciona essa forma de locação imobiliária

Muitas empresa, para aumentarem o lucro líquido e diminuir os custos, precisam de imóveis com estruturas específicas e da forma mais enxuta possível. Para isto, há uma modalidade de contratos de aluguel chamados de built to suit.

O conceito de built to suit significa “Construído para servir”. Isto é, ele é feito para as necessidades do locatário.

O que é o built to suit?

Built to suit é uma forma de locação imobiliária onde o imóvel é construído especificamente para as necessidades do seu futuro locatário. Logo, nesse modelo, o locatário encomenda a construção ou uma grande reforma de um imóvel, para posteriormente alugá-lo.

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Normalmente, este tipo de contrato é usado por indústrias ou comércios que possuem necessidades específicas para instalação. Além disso, é um contato de longo prazo. Uma locação pelo modelo costumam ter um contrato com validade entre 15 e 20 anos.

Built to suit é um processo de construção e locação útil para proprietários e locadores

Como funciona o built to suit nos Fundos Imobiliários?

Muitos fundos imobiliários possuem contratos no modelo “built to suit”. A ideia por trás desses contratos – a construção para a locação – é aumentar o interesse do locatário e garantir um retorno estável. Consequentemente, contratos built to suit são aplicados a locatários high grade, ou seja, aqueles de operações saudáveis e em dia com seus pagamentos.

Embora os contratos built to suit tragam certa estabilidade para o investidor, eles também possuem seus riscos. Se você observar que o seu fundo possui muitos ativos nessa classe, você pode estar correndo o risco de vacância. Um imóvel construído para ser alugado para um locador específico tem suas dificuldades em ser locado para terceiros.

Trecho de relatório de fundo com contratos built to suit
Trecho de relatório do TRXF11 explicando as obras

O exemplo acima é do relatório gerencial de outubro de 2023 do TXRF11. Nele, é possível ver no último parágrafo sobre o andamento de obras em lojas com destinatários estabelecidos. Obramax e Leroy Merlin são dois locatários do fundo que alugarão lojas no modelo.

Esse modelo permite uma previsibilidade das operações e, conhecendo o modelo dos negócios, estimar as probabilidades de sucesso na localização pretendida.

Qual é a jurisprudência para esse modelo no Brasil?

Como modalidade de aluguel, o built to suit é recente no país. Só no ano de 2012, entrou em vigor a Lei 12.744 que reconheceu essa relação. Além disso, a lei tornou mais clara e caracterizou este tipo de contrato.

Foi necessária uma legislação específica para o contrato. Isso porque há uma série de complexidades e situações atípicas. O modelo possui algumas diferenças de contratos comuns:

  • O locador deve receber o valor investido no imóvel com obras e reformas mais o valor da locação;
  • O locador só pode reaver o imóvel após o fim do contrato;
  • Devido a complexidade de estabelecer um valor de aluguel, o locatário pode pedir renúncia do valor.

Mesmo com uma legislação específica, o contrato deve respeitar as condições do contratos gerais. Isto é, respeitar os princípios legais e econômicos, e a boa-fé.

Além disso, o locatário precisa respeitar algumas condições contratuais. Sob pena de ações de despejo ou consignação do pagamento.

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Vantagens e desvantagens do modelo

Nesse tipo de contrato, quem aluga têm a certeza de que o imóvel vai ter as especificações necessárias para o funcionamento. Entretanto, imóveis com estruturas específicas se tornam mais difíceis de serem locados por outros.

Indústrias, por exemplo, precisam de estruturas com algumas particularidades. Por exemplo, piso resistente para determinadas cargas e maquinário pesado, estrutura elétrica adequada, além de diversas outras especificidades.

O contrato built to suit é usado, principalmente, por empresas de grande e médio porte que precisam seguir um padrão de funcionamento. Além disso, multinacionais costumam optar pelo contrato.

Outra vantagem é que quem aluga pode focar os recursos em outros investimentos. Isto é, o valor que seria usado para compra, reforma ou financiamento de um imóvel pode ser redirecionado.

Porém, alugar um imóvel através desse modelo demanda maiores investimentos. Além disso, o investidor que optar por este contrato irá demorar para receber o capital aplicado. Porque o modelo é de baixa liquidez.

Como é feito o cálculo?

O modelo built to suit possui uma série de complexidades que envolvidas no cálculo. Mas algumas características influenciam no valor:

  1. Tamanho do terreno;
  2. Localização do imóvel;
  3. Especificidades da estrutura.

Além disso, o tempo de aluguel também vai afetar no preço do aluguel. Quanto maior o tempo do contrato, menores as mensalidades. Um contrato built to suit pode ser renovado por até 50 anos.

PLANILHA DA VIDA FINANCEIRA

FAQ de Built to Suit
O que significa Built to Suit

Built to suit significa “construído para se adequar”, e é uma modalidade de locação em que o locador adequa o imóvel às necessidades do locatário.

Como funciona o contrato built to suit

Em contrapartida à adequação do imóvel, o locador se compromete com taxas diferenciadas e multas maiores em caso de abandono do imóvel antes do horário pré-determinado, no que se chamam contratos atípicos.

Quais os riscos de ter um built to suit em um FII

O principal é o risco de vacância: uma vez que o imóvel foi adequado a um locador específico, conseguir outro é mais demorado.

Quais as vantagens de ter um built to suit em um FII

As vantagens incluem contratos atípicos, maior fidelidade dos locadores e aluguéis mais caros.

ACESSO RÁPIDO
Tiago Reis
Marcos Baroni
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12 comentários

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  • Ronaldo Ferreira 23 de setembro de 2019
    Claro e objetivo, obrigado!Responder
    • TANIA REGINA DOTA 7 de junho de 2021
      GOSTARIA DE UM CONTATO.Responder
  • Plinio 5 de dezembro de 2019
    Caro Tiago, Seu artigo foi direto ao ponto! Muito esclarecedor. Persevere! At., PlínioResponder
  • Paulo 12 de janeiro de 2020
    Toda busca que faço sobre conceitos de economia me traz pra Sunoresearch. Vocês estão de parabéns pela objetividade e clareza do conteúdoResponder
  • Lenilson Pereira da Silva 22 de janeiro de 2020
    Muito bom. É um assunto que merece uma maior abordagem jurídica, especialmente para ser aplicado aos Órgãos Públicos.Responder
  • JONAS TADEU SASSI 3 de março de 2020
    É POSSÍVEL ADMINISTRAÇÃO PUBLICA FAZER UM CONTRATO DE BUILT TO SUIT, PARA CONSTRUÇÃO DE UM PRÉDIO. POR EX. CONSTRUÇÃO DO PAÇO MUNICIPAL.Responder
  • Washington 21 de março de 2020
    Adoraria ler um contrato modeloResponder
  • Dr. Direito 28 de maio de 2020
    BTS é sui generis!Responder
  • paboo 2 de julho de 2020
    Parabéns pelo artigo querido Tiago Reis. Muito esclarecedor.Responder
  • Joao V 13 de janeiro de 2021
    Há aplicabilidade do modelo contratual para plantas fotovoltaicas e estruturas de armazenamento de energia moldadas de acordo com a necessidade do cliente?Responder
  • Sandro Feiten 4 de março de 2022
    Boa tarde Estou entrando nesta área! Já temos alguns contratos. Mais gostaria de ma8s informações e parceria .....Responder
  • Rosane 4 de janeiro de 2023
    Gostaria de algum contato de um possível locadorResponder