Uma nova modalidade de investimento já faz parte da realidade do mercado financeiro. Aprovado em novembro de 2020, o aluguel de FIIs já conquistou adeptos na bolsa de valores.
Porém, é preciso analisar e conhecer bem o mercado para saber se o aluguel de FIIs, assim como o aluguel de ações, é realmente vantajoso para a carteira do investidor.
O que é aluguel de FIIs?
O aluguel de FIIs (aluguel de fundos imobiliários) é a operação onde as cotas de um fundo imobiliário são alugadas pelo investidor para um terceiro por um tempo determinado. O valor a ser pago como taxa, bem como o período de vigência da transação, são acordados entre as duas partes e formalizado por meio de um contrato que, muitas vezes, dura cerca de um mês.
Assim, aqueles interessados em vender um fundo imobiliário a descoberto conseguem fazer isso através do aluguel de FIIs.
Já os donos das cotas que optam por cedê-las para locação querem diversificar sua carteira e veem nesta transação uma boa possibilidade.
Como funciona o aluguel de FIIs?
As transações realizadas como aluguel de cotas são, sem exceção, intermediadas pela B3 (Brasil, Bolsa, Balcão). Isso significa que esta relação é feita por dois investidores, a grosso modo.
Vale lembrar que é possível fazer short em FIIs (venda a descoberto) e Fundos de Investimento em Participações (FIPs). E o primeiro passo é justamente fazer o aluguel da cota.
Nesta relação há o doador e o tomador, sendo o primeiro aquele que cede as cotas para aluguel e o segundo aquele que as aluga.
Comparando com uma relação imobiliária, o doador é o correspondente ao locador, enquanto o tomador é o correspondente ao locatário.
Quais as principais características do aluguel de FIIs?
Sendo esta transação regulamentada pela B3, há alguns procedimentos necessários como garantia para o doador.
Assim, o tomador precisa mostrar que terá capital suficiente para pagar pela cota na data de vencimento do contrato, caso a tenha vendido e não consiga recomprá-la a tempo.
Além disso, quem possui mais de 10% de participação nas cotas de um único fundo imobiliário não pode alugar suas cotas.
Esta regra, estabelecida pela B3, tem o objetivo de evitar que estes investidores aluguem suas cotas para ficarem isentos da tributação sobre os rendimentos.
Tributação no aluguel de FIIs
Por falar em tributação, há sim a cobrança de imposto sobre esta transação. Na prática, sobre os lucros.
Só estão isentos do pagamento de impostos os valores recebidos em forma de rendimento e para as pessoas físicas. Sobre os ganhos de capital incide imposto de renda regressivo, com alíquota de 22,5% a 15%.
Proventos no aluguel de FIIs
Os proventos distribuídos pelo fundo durante o período do aluguel são direito do doador. Ainda que o pagamento ocorra durante o período em que a cota em questão estiver alugada por outra pessoa. O mesmo vale para o direito de subscrição e emissão.
Quais as vantagens do aluguel de Fiis?
Nesta relação, assim como as demais no mercado financeiro, a ideia é que todos tenham vantagem de alguma forma.
Vantagens para doador no aluguel de FIIs
Para aquele que disponibiliza a cota para aluguel, a principal vantagem está no fato de que ele passará a receber o valor acordado com o tomador, pelo período em que o acordo continuar.
Assim ele diversifica sua carteira e passa a ter alguma renda com uma aplicação que, de outra forma, ficaria parada.
Tomador no aluguel de FIIs
Enquanto isso, o tomador obterá ganhos apenas com as variações no valor deste ativo, operando vendido.
Isso significa que o tomador irá alugar essa cota, vendê-la por um preço vantajoso, recomprá-la por um valor mais baixo e devolver a cota, ficando com o lucro desta operação.
Outro benefício desta estratégia de investimento é ajudar aqueles que precisam ter mais votos em assembleia para poder decidir um ponto importante para a empresa.
O risco desta transação fica para o tomador, que pode ter prejuízo em vez de lucro. Isso porque a devolução da cota ou do seu valor correspondente será feita de forma automática.
Vale a pena fazer short em FIIs?
Este é um mercado volátil e demanda conhecimento profundo do investidor. Por isso, antes de apostar no aluguel de ações é fundamental conhecer bem o ativo, para não ter prejuízo em vez de lucro.
Mesmo com a queda do IFIX (principal índice de fundos imobiliários), como também, dos principais FIIs, o “short em FIIs” pode ser arriscado e deve ser muito bem avaliado.
Benefícios e Riscos do Aluguel de FIIs:
Os investidores que possuem cotas de FIIs na carteira podem alugá-las a fim de auferir um ganho extra com elas. Assim, veja a seguir os benefícios e riscos associados ao aluguel das cotas:
Benefícios do aluguel: Renda passiva adicional e potencial de aproveitar a valorização das cotas.
Riscos do aluguel: Hoje os riscos estão bem limitados, já que o doador pode vender os ativos locados. Sendo assim, o risco está vinculado à eventual desvalorização dos ativos em carteira.
Exemplos Práticos de Aluguel de FIIs:
Vamos supor que o investidor “A” possui uma carteira repleta de FIIs e resolve colocá-los para alugar.
Para fazer isso, normalmente o doador terá que entrar em contato com sua corretora, ou instituição financeira, onde os FIIs estão custodiados e solicitar que as cotas sejam colocadas para alugar.
Assim, a partir da assinatura do termo de ciência, o investidor estará apto a alugar suas cotas para aqueles interessados.
Muitas vezes a locação de ativos se dá de forma automatizada. Sendo que o valor negociado para o aluguel, por vezes, fica entre 1% a 3% do valor total da posição que será alugada.
Desse modo, o doador receberá essa remuneração e o tomador, terá que pagar por ela.
Porém, nesta operação de aluguel ainda incide o imposto de renda sobre o valor recebido pelo doador. A tabela de alíquotas segue a mesma dos títulos de renda fixa, sendo regressiva.
Mas como boa parte dos aluguéis são rápidos, para financiar operações curtas, o IR cobrado normalmente é de 22,5% sobre os ganhos.
Destacando que do ponto de vista do doador, o aluguel só traz vantagens ao investidor, visto que ele pode até liquidar a posição alugada, sem maiores prejuízos. Então mesmo para os investidores que costumam negociar constantemente suas cotas, o aluguel é interessante.
Conclusão
Para o doador de fundos imobiliários, o aluguel é uma ótima estratégia para fazer mais dinheiro. Contudo, o mercado de FII ainda é muito pequeno quando comparado ao de ações. Nesse sentido, o investidor que colocar suas cotas para alugar, provavelmente não fará a locação tão fácil e nem tão rápido.
De qualquer forma, a estratégia de alugar as cotas é ótima e praticamente não possui pontos negativos, já que o investidor ainda poderá vender as cotas locadas.
Se você tem alguma dúvida sobre o aluguel de FIIs, deixe nos comentários!
Quem pode alugar FIIs?
Qualquer investidor de FIIs pode alugar suas cotas a outros investidores. Para isso, basta o investidor solicitar junto a corretora onde as cotas estão custodiadas, o termo de ciência, assiná-lo e pronto, o investidor já poderá alugar suas cotas.
O que acontece se o mercado cair enquanto minhas cotas de FIIs estão alugadas?
Naturalmente, o investidor, detentor das cotas, irá perceber a desvalorização das mesmas. Contudo, se for da vontade do investidor, há sim, como vender as cotas, mesmo elas estando alugadas.
Como funciona o aluguel de FIIs?
É muito simples. O investidor, “doador”, ou detentor das cotas, coloca as mesmas à disposição dos investidores interessados em alugar. Desse modo, o “tomador”, que é o investidor que vai contratar o aluguel, se compromete em pagar uma taxa ao doador. Assim, a locação é executada. Normalmente o aluguel dura, no máximo, um mês. Mas às vezes, pode durar menos tempo. Para o doador, o aluguel é ótimo, porque ele consegue ganhar mais dinheiro por meio do aluguel. Já o tomador, vê na locação, a possibilidade de executar operações de “venda a descoberto” e assim, conquistar bons resultados, caso tudo dê certo.
