Alienação fiduciária: como funciona esse tipo de garantia? Vale a pena?
A garantia em operações de financiamento e empréstimos sempre foi uma questão delicada no mercado brasileiro. Porém, em 1997, passou a existir no Brasil uma nova forma de proteger os credores nas situações de inadimplência: a alienação fiduciária.
A alienação fiduciária passou a ser um dos instrumentos utilizados por bancos – já que sua implementação e execução é mais agilizada em relação aos demais tipos de garantias. Entretanto, antes de aderir a alienação fiduciária é essencial conhecer como funciona essa garantia, principalmente para fazer um bom planejamento financeiro.
O que é a alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é uma espécie de garantia presente em contratos de empréstimos, financiamentos e compras à prazo. Com ela, o devedor (fiduciante) oferece ao credor (fiduciário) um bem ou propriedade como garantia da dívida assumida.
Dessa forma, o devedor fiduciante transfere a propriedade do bem que pretende adquirir ou que será a garantia da operação ao credor fiduciário, até que seja feito o pagamento da dívida.
Ou seja, após as partes fecharem o contrato, o devedor passa a “dividir” a propriedade sobre o bem dado em garantia com o seu credor. Logo, o bem passa a ter dois donos ao mesmo tempo: o proprietário fiduciário e o proprietário fiduciante.
Como funciona a alienação fiduciária?
Juridicamente, os termos de uma alienação fiduciária são definidos pela Lei nº 9514/97, conhecida também como lei alienação fiduciária e todo contrato de alienação deve respeitar essa lei.
Essa determina que toda alienação fiduciária é um negócio jurídico onde o devedor negocia a transferência da propriedade junto ao credor como forma de garantia para uma dívida.
No contrato firmado entre as partes, devem constar todas as informações sobre a operação em questão. Desse modo, deve constar no contrato de alienação fiduciária as seguintes informações:
- Descrição detalhada do bem em alienação, indicando principalmente o proprietário atual e o seu modo de aquisição;
- Valor do bem, assim como seus critérios de atualização e revisão;
- Cláusula indicando que o bem pode ser utilizado livremente pelo devedor enquanto vigorar o contrato;
- Valor da dívida, juntamente com o seu prazo de vencimento e demais condições de pagamento;
- Taxa de juros e encargos da dívida.
Dessa forma, juridicamente a posse do bem durante um financiamento pertence ao credor, apesar do devedor possuir o direito de utilizar o bem durante esse período. Quando há atraso no pagamento o credor pode executar o direito de posse sobre esse bem, independentemente do número de parcelas já quitadas.
Caso o credor utilize esse mecanismo, o bem em questão deve ir à leilão para que o credor consiga reaver os valores deixados em aberto pelo devedor. Caso o valor da venda do bem seja maior que o valor da dívida em aberto, essa diferença entre os valores deve ser destinada ao devedor.
Além de financiamentos, a alienação fiduciária também pode ser utilizada como garantia para empréstimos. Nesse caso, o devedor colocará como garantia do empréstimo adquirido o seu bem para tomar um determinado empréstimo. Durante esse período, o credor do empréstimo terá o direito de reivindicar a posse desse bem em caso de inadimplência.
Contudo, esse mecanismo para empréstimos é mais utilizado por empresas ou pessoas físicas de com alto patrimônio. Como esse é um mecanismo que coloca como garantia um bem já adquirido, é incomum que uma pessoa que possua poucos bens coloque-o como garantia.
Alienação fiduciária na prática
Normalmente, os bens oferecidos em alienação fiduciária costumam ser veículos e imóveis. Dessa forma, o devedor pode continuar morando na sua casa ou utilizando seu carro normalmente durante o pagamento da dívida.
Enquanto o contrato de empréstimo estiver em vigor (ou seja, até a sua quitação), nenhum deles tem a propriedade plena sobre o bem. Com isso, assim que a dívida for paga, o bem tem a liberação da alienação fiduciária e retorna em sua totalidade para o devedor.
Mas em caso de inadimplência ou descumprimento das obrigações do contrato, o credor pode reclamar para si a propriedade do mesmo. Em geral, os financiamentos imobiliários e de automóveis são realizados com alienação fiduciária.
É por esse motivo que costuma-se dizer que o imóvel ou veículo só passa a ser de fato do comprador após a dívida ser totalmente quitada. Visto que em caso de não pagamento das parcelas, o credor pode reivindicar a posse do imóvel ou veículo.
Entre outros fatores, esse tipo de garantia facilitou a expansão do mercado imobiliário verificada no Brasil especialmente durante os anos 2000. Como os riscos do credor passam a ser menores com essa garantia, abre-se a possibilidade de redução nos juros cobrados, visto que os riscos da operação passam a ser menores.
Quais são os tipos de alienação fiduciária?
Os principais tipos de alienação fiduciária são aqueles relacionados ao financiamento de imóveis e veículos. Além desses dois tipos mais usuais também é possível realizar alienação fiduciária como garantia de empréstimos.
O mecanismo de alienação fiduciária é bastante similar em todos os tipos mas possui algumas especificidades importantes em cada um deles.
Imóveis
A alienação fiduciária de imóveis pode ser feita tanto em financiamentos realizados por instituições financeiras como em operações feitas em particular. Dessa forma, diferente do que muitas pessoas pensam, esse mecanismo não é limitado apenas à financiamentos imobiliários realizados por intermédio de uma dívida bancária.
Como esse processo faz com que ambas as partes do negócio sejam proprietários do imóvel, ao menos durante o período da dívida, esse mecanismo precisa ser registrado no cartório de imóveis.
Dessa forma, durante o período de vigência da dívida, o imóvel terá o registro dos dois proprietários, com os direitos e obrigações de cada um com relação ao imóvel.
Em caso de inadimplência, o credor pode reivindicar a posse do imóvel e esse irá a leilão para quitar a dívida em aberto. O procedimento para esse leilão no caso de alienação fiduciária é bem específico. Podem ser realizados dois leilões, sendo o primeiro com valor mínimo igual ao valor do imóvel constante no contrato.
Caso o imóvel não seja arrematado no primeiro leilão, abre-se a possibilidade haver um segundo leilão. Nesse caso, o valor mínimo do imóvel será o valor da dívida acrescido das despesas operacionais.
Veículos
A alienação fiduciária de veículos possui um processo bastante similar à de imóveis. Quando é feito um financiamento de veículos, o veículo passa a ser posse tanto do credor quanto do devedor, sendo que o devedor possui o direito de utilizar o veículo durante o período da dívida.
No caso dos veículos, caso a dívida não seja paga o credor pode reivindicar a posse do veículo com alienação fiduciária. Nesse caso, como esse é um bem móvel, será aberto um processo de busca e apreensão em alienação fiduciária do veículo colocado em garantia da dívida.
Tal qual os imóveis, o veículo apreendido deve ir à leilão para quitar o valor das dívidas. Mas no caso de automóveis, como esses possuem uma variação maior no valor de mercado, esses podem ser arrematados por um valor inferior à dívida. Assim, o credor pode abrir processo contra o devedor reivindicando o pagamento do valor em aberto.
Empréstimos
A alienação fiduciária em garantia de empréstimos difere um pouco das modalidades anteriores. No caso desse tipo de alienação, a pessoa ou empresa que irá tomar o empréstimo já deve possuir um bem imóvel ou móvel para dar como garantia no momento de realização do empréstimo.
Nesse caso, o bem passará a pertencer também ao credor do empréstimo durante a vigência da dívida. Em caso de inadimplência, o processo para liquidação do bem dado como garantia seguirá o mesmo processo aplicado nas alienações fiduciárias utilizadas em financiamentos de imóveis ou veículos.
Outros tipos de garantia
A alienação fiduciária não é o único tipo de garantia disponível no mercado de crédito brasileiro. A principal delas é a hipoteca. Apesar de haver algumas similaridades entre hipoteca e alienação fiduciária, há diferenças importantes entre esses dois tipos de garantia.
A hipoteca diferente da alienação fiduciária não implica a cessão dos direitos sobre o bem durante o período de vigência da dívida. Dessa forma, o devedor pode colocar o imóvel como garantia de diferentes operações de crédito, ou seja, é possível fazer mais de um empréstimo dando o mesmo imóvel como garantia no caso da hipoteca.
Outra diferença crucial entre esses dois tipos de garantia, é que no caso da hipoteca, o único bem que pode ser dado como garantia são imóveis. Diferente da alienação fiduciária, na qual é possível colocar bens móveis, como veículos e joias, como garantia para uma operação de crédito.
Quais são as vantagens da alienação fiduciária?
A alienação fiduciária trouxe uma série de vantagens para o mercado de crédito e empréstimos, permitindo que várias operações do tipo pudessem ser efetuadas com maior segurança.
Dessa forma, as principais vantagens da alienação fiduciária são:
- Segurança jurídica;
- Menos burocracia;
- Rapidez na execução;
- Diminuição no risco de inadimplência;
- Juros mais baixos.
Isto é, por estabelecer formalmente a propriedade compartilhada sobre um bem, a alienação fiduciária fortaleceu a segurança jurídica das operações de crédito. Uma vez que o devedor deixa de ter propriedade plena sobre o bem, o credor fica protegido da inadimplência mesmo em situações de falência, insolvência ou recuperação extrajudicial.
As outras alternativas de garantias existentes, como a hipoteca, necessitam de uma maior formalidade e burocracia para serem implementadas. Com a alienação fiduciária, tão o processo de contratação como execução podem acontecer mais facilmente, sem precisar de intermédio da Justiça.
Por se tratar de um bem já sob a propriedade do credor, a execução da garantia em caso de inadimplência é mais ágil e eficaz do que em outros casos. Além disso, não é necessário um processo judicial para alienar a propriedade do devedor.
Como o processo de alienação é mais rápido e seguro, o risco envolvido nas operações de crédito caiu. Isso beneficiou tanto os bancos quanto o público em geral – que passou a ter um acesso maior ao crédito, juntamente com melhores condições de pagamento.
Além disso, esse tipo de garantia possibilitou também que os juros dos financiamentos de imóveis e veículos passassem por uma redução nas taxas de juros. Esse movimento ocorre justamente devido à diminuição do risco de inadimplência nessas operações, além disso, possibilitou também a extensão dos prazos para pagamento.
Como essas operações possuem menor risco e juros mais baixos, essas passam a ser opções com maior vantagem sobre outros produtos do mercado de crédito, como cheque especial e cartão de crédito. Nesse tipo de modalidade, a tendência é que haja inclusive uma redução da inadimplência, dado que as dívidas ficam mais adequadas à renda dos devedores.
Quais são as desvantagens da alienação fiduciária?
Apesar de haver uma série de vantagens da utilização da alienação fiduciária como garantia para empréstimos e financiamentos, esse mecanismo possui algumas desvantagens. Em geral, as desvantagens desse mecanismo de garantia tendem a recair sobre o devedor, dado que elas estão ligadas ao valor do imóvel.
Nesse sentido, a principal desvantagem da alienação fiduciária é que em caso de não pagamento da dívida, o devedor perde o direito de gerir esse bem. Dessa forma, caso o bem tenha que ir à leilão ele pode ser vendido por um valor inferior ao valor de mercado, sendo possível que o valor mínimo de arremate seja apenas ao valor em aberto da dívida.
No caso extremo do bem ser vendido em leilão apenas pelo valor da dívida, o devedor perderia a totalidade do valor pago no financiamento até aquele momento. Esse fato acaba por ocorrer devido ao fato do devedor não poder influir no processo de liquidação do bem caso esteja inadimplente.
Essa desvantagem fica ainda mais latente no caso de financiamento de veículos. Nesse caso é possível até mesmo que o veículo seja arrematado por um valor inferior ao valor da dívida e, portanto, o devedor ainda ficaria com uma dívida em aberto para ser paga ao credor do financiamento.
Além disso, outra desvantagem com relação à alienação fiduciária é que um bem só pode ser colocado como garantia de um financiamento ou empréstimo. Dessa forma, caso uma pessoa ou empresa coloque um determinado imóvel como garantia de um empréstimo, por exemplo, ele ficará com restrição de alienação fiduciária.
Nesse sentido, no caso de empréstimos, só é recomendado utilizar a alienação fiduciária no caso do devedor possuir mais de um bem. Visto que caso ele tenha que alienar esse bem, ele ainda terá outros bens para utilizar em outras operações desse tipo.
Por que a hipoteca ficou obsoleta no Brasil?
Apesar da hipoteca ainda existir como forma de garantia para operações de crédito, esse é um mecanismo cada vez menos usual no mercado de crédito brasileiro.
Isso ocorre porque a execução de uma hipoteca costuma ter uma série de barreiras jurídicas, o que acaba por levar a longos processos judiciais para que os credores possam recuperar os valores de dívidas em aberto.
Esses processos longos e difíceis deixaram de ser formas de garantia interessantes, especialmente para as instituições financeiras. Nesse sentido, a maior parte dos financiamentos atuais são realizados a partir da alienação fiduciária.
Além de ser uma alternativa mais interessante para os credores, como há a diminuição dos riscos para os credores, essa passou a ser uma alternativa melhor para os tomadores do crédito também.
Como os riscos da hipoteca eram maiores, as taxas de juros também eram mais elevados. Com a troca do tipo de garantia, foi possível uma redução nos juros cobrados nesses tipos de financiamentos.
Importância da alienação fiduciária no mercado brasileiro
Com o tempo, a alienação fiduciária passou a ser o instrumento de garantia mais importante em diversas operações de crédito em geral, como financiamento de imóveis, veículos, empréstimos e até em situações mais complexas – como fusões e aquisições de empresas.
Essa alteração na forma de garantia no mercado de crédito brasileiro facilitou o processo de expansão do mesmo. A partir da redução dos riscos, as instituições financeiras passaram a ofertar mais linhas de crédito, especialmente destinadas ao financiamento imobiliário e de veículos.
Esse tipo de expansão tende a gerar um impacto positivo não apenas no mercado de crédito como também nos setores que são diretamente impactados pelo volume de crédito na economia. Nesse caso, o setor de construção civil e as montadoras de automóveis foram diretamente afetadas, dado que o aumento do crédito leva ao aumento na demanda pelos seus produtos.
Nesse sentido, é possível verificar que atrelado a outros programas de financiamento, o mercado imobiliário passou por forte expansão após a formalização desse mecanismo de garantia. Movimento similar é verificado também no mercado de veículos, especialmente em relação à veículos novos.
Além disso, a queda nos riscos leva a uma redução nas taxas de juros cobradas pelas instituições financeiras. A redução das taxas de juros leva a um duplo efeito positivo, visto que aumenta a demanda da população por crédito e também viabiliza uma redução nas taxas de inadimplência, visto que as linhas de crédito ficam mais adequadas aos orçamentos dos tomadores do crédito.
Dessa forma, operações de crédito com maior risco de inadimplência e maiores taxas de juros acabaram ficando em segundo plano no mercado de crédito brasileiro. A preferência por operações com menores custos como crédito consignado, consórcio de imóveis, consórcio de veículos e operações com alienação fiduciária como garantia se tornaram a regra do mercado.
Com isso, pode-se considerar que a alienação fiduciária viabilizou a realização de mais de negócios e contribuiu para o desenvolvimento de todo o mercado.
De quem é a propriedade na alienação fiduciária?
Na alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) oferece ao credor (fiduciário) um bem ou propriedade como garantia da dívida assumida. Dessa forma, o devedor fiduciante transfere a propriedade do bem que pretende adquirir ou que será a garantia da operação ao credor fiduciário, até que seja feito o pagamento da dívida.
Ou seja, após as partes fecharem o contrato, o devedor passa a “dividir” a propriedade sobre o bem dado em garantia com o seu credor. Logo, o bem passa a ter dois donos ao mesmo tempo: o proprietário fiduciário e o proprietário fiduciante.
Como faço para tirar alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é vigente durante todo o período da dívida contratada, portanto, ela é extinta quando todas as parcelas são quitadas. Em geral, quando esse fato ocorre é de responsabilidade do credor informar às instituições responsáveis que a alienação fiduciária não existe mais.
Quem pode fazer alienação fiduciária?
A alienação fiduciária pode ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica no momento de realização de um financiamento ou empréstimo, mesmo que não tenha a intermediação de uma instituição financeira. Dessa forma, essa garantia pode ser utilizada mesmo em negócios particulares.
É possível transferir veículo com alienação fiduciária?
A transferência de um veículo não pode ser realizada enquanto esse estiver alienado. Dessa forma, só é possível realizar a transferência do veículo após quitar a dívida atrelada ao mesmo ou em comum acordo com o credor da dívida.
Como funciona a alienação?
A alienação na prática é a cessão de um bem como garantia para um financiamento ou empréstimo. Em geral, essa garantia é utilizada no financiamento de imóveis e veículos, nos quais o próprio bem financiado serve como garantia para o financiamento, ou seja, fica alienado. Nesse período da dívida, a posse do bem fica dividida entre o credor e o devedor, tendo o devedor o direito de utilização do bem.
