A alavancagem em fundos imobiliários é um tema relativamente novo e acaba confundindo um pouco quem está começando a investir, já que ela é uma mecânica complexa.
Porém, o objetivo deste artigo é simplificar ao máximo o que é a alavancagem para que você, iniciante ou não, possa entendê-la e consiga avançar em seus estudos sobre os fundos imobiliários alavancados.
Alavancagem nada mais é do que dívida. Em poucas palavras, seria uma espécie de empréstimo. Da mesma forma que você precisa pagar parcelas do valor do empréstimo mais, juros ao financiar um apartamento, o FII também deverá.
No entanto,inicialmente, é importante tirarmos uma grande dúvida da frente: sim, os FIIs podem se alavancar, mas não da forma que você imagina. Diferentemente das ações e dos REITs, os fundos imobiliários não têm plena liberdade para se alavancarem. Eles não podem dar seus imóveis como garantia, por exemplo, ou fazer um financiamento tradicional.
Sendo assim, os FIIs acabam ficando mais limitados quanto às opções disponíveis para utilizar essa estratégia. O método mais comum é a utilização de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Inclusive, esse é exatamente o tipo de ativo em que os fundos imobiliários de Papel investem em seus portfólios. Você pode até acabar encontrando neles, alguns CRIs referentes à alavancagem de outros FIIs.
Como funciona a alavancagem nos fundos imobiliários?
Imagine que um FII deseja comprar um novo imóvel, porém, não possui dinheiro em caixa para realizar essa operação. Quais opções a gestão poderia utilizar para viabilizar a aquisição?
- Realizar uma emissão de cotas para captar mais dinheiro.
- Vender um imóvel e usar o dinheiro da venda.
- Se alavancar através de um CRI.
A primeira opção implica em receber aportes dos investidores suficientes para fazer a aquisição do imóvel. No entanto, nem sempre o FII estará em um momento apropriado para captação, o que pode inviabilizar a aquisição.
A segunda opção consiste em se desfazer de um imóvel que o FII não gostaria de perder ou até vendê-lo por um preço inadequado.Ou seja, pode também não ser a melhor opção.
Já a terceira opção, a de alavancagem, permite reunir novos recursos com mais agilidade, com a obrigação de pagar esse empréstimo no futuro. Porém, apesar de termos falado de empréstimo até aqui, a mecânica é um pouco diferente. Vamos entender.
Os fundos imobiliários de Tijolo possuem diversos contratos de locação, isto é, contam com uma certa previsibilidade do quanto deverão receber de aluguéis ao longo dos anos. Com isso, podem securitizar esse fluxo de aluguéis. Isso significa que eles podem transformar o fluxo futuro de aluguéis em um título que pode ser vendido, o CRI.
Para o FII, essa operação permite adiantar o dinheiro que ele demoraria anos para receber.Já o detentor do Cri receberá as parcelas com juros a serem pagos pelo FII por conta desse empréstimo.
Veja que, como mencionamos no começo do artigo, podemos simplificar essa operação em um empréstimo no qual há o devedor (FII) e o credor, que pode ser outro FII, outra instituição ou até mesmo uma pessoa física.Tudo dependerá de quem irá comprar esse CRI.
Indo um passo além, a alavancagem tem como premissa não só viabilizar uma operação de investimento, mas também potencializar os retornos do fundo. Se ela for construída de uma forma que seus juros sejam menores que o retorno da aquisição a ser feita pelo FII, o gestor terá conseguido gerar valor para seus cotistas.
Entretanto, é necessário manter em mente que a alavancagem é uma despesa, isto é, deverá ser honrada em algum momento, dependendo do cronograma de pagamentos. Trata-se de algo importante, pois o FII precisará ter caixa disponível para conseguir pagar suas parcelas.
Essa necessidade de caixa pode fazer com que o gestor tenha que utilizar também uma das outras opções da lista mencionada anteriormente neste artigo (realizar uma emissão ou vender um imóvel).
Caro investidor, esperamos que esse artigo tenha ajudado você a entender o conceito de alavancagem em fundos imobiliários. Para os próximos passos, você pode buscar entender como cada FII monta sua alavancagem, já que cada caso é distinto.
Além disso, poderemos abordar esse assunto com mais detalhes nas próximas edições do Fiikipedia.
