Na bolsa de valores existem diversos tipos de fundos imobiliários. E, antes de investir, é importante conhecer quais são os tipos de FIIs existentes no mercado.
Desse modo, a partir deste conhecimento e da análise de perfil e do FII, o investidor poderá definir uma estratégia e avaliar quais são as melhores cotas para comprar.
Assim, para aqueles que buscam investir em imóveis e construir uma renda passiva, os fundos imobiliários são uma das opções. Sendo que os FIIs são um dos investimentos mais populares e acessíveis do mercado. Nesse sentido, descubra mais detalhes sobre cada tipo de FII a seguir:
O que são Fundos Imobiliários?
Os fundos imobiliários representam uma forma de investimento segura e confiável. Negociados na bolsa de valores, os FIIs possuem boa liquidez e são extremamente acessíveis. Existem fundos que podem ser adquiridos por menos de R$ 10,00, por exemplo.
Desse modo, se você busca investir na área imobiliária mas não tem recursos suficientes para adquirir uma propriedade, invista em FIIs e comece agora mesmo a construir uma fonte de renda passiva.
Tipos de Fundos Imobiliários
Ao procurar por um bom fundo imobiliário para investir, você poderá se deparar com diversas opções de FIIs. Nesse sentido, eles podem ser enquadrados em diferentes segmentos, como:
- Fundos de Tijolo;
- Papel;
- Fundos de fundos;
- Híbridos
- Fiagro;
- e Fundos de desenvolvimento.
Assim, é fundamental que o investidor conheça mais detalhes sobre cada um dos tipos de FIIs. Dessa maneira, através do conhecimento, o investidor poderá definir quais tipos de FIIs, são os mais apropriados para sua carteira. Veja mais detalhes:
Fundos de Tijolo
O tipo de fundo mais tradicional do mercado, são os fundos de tijolo. Por meio do investimento nesse tipo de fundo, o cotista terá uma posição em um FII que investe diretamente em propriedades imobiliárias. Por exemplo:
- Shoppings;
- Lajes Corporativas;
- Logística;
- Imóveis Residenciais.
A seguir, conheça as principais características sobre cada um dos tipos de fundos de tijolo:
Shoppings: focado em centros comerciais
Esse tipo de fundo é focado no investimento em shoppings. Em alguns casos, o fundo pode ser o único proprietário do empreendimento e em outros, o fundo pode ter uma participação, ou até diversas participações em diferentes shoppings.
A grande vantagem de se investir em fundos focados em shoppings está na possibilidade de lucrar com os aluguéis das lojas. Querendo ou não, os shoppings tendem a ter pouca vacância, garantindo ao investidor uma boa renda passiva, além dos aumentos periódicos.
O lado negativo, fica por conta das manutenções e das reformas. Em alguns casos, os fundos de shoppings imobiliários podem acabar comprometendo parte significativa da renda do investidor, em reformas e manutenções.
Por mais que tais gastos possam voltar para o investidor, como valorização da propriedade e dos aluguéis, os gastos podem reduzir parte da renda do investidor, por um bom tempo.
Crises como a pandemia da Covid-19, também podem ter um efeito nocivo nos fundos de shoppings. Sem falar que crises econômicas e a queda do consumo também impactam direta e indiretamente os shoppings.
Lajes Corporativas: escritórios de alto padrão
Um dos segmentos que mais sofreu nos últimos anos, são as lajes corporativas. Durante e depois da pandemia da Covid-19, muitas empresas mudaram suas regras e hábitos com relação ao trabalho presencial. Abrindo a possibilidade de os funcionários continuarem no “home-office”. Desse modo, diversas companhias deixaram de alugar escritórios, ou reduziram drasticamente a necessidade por espaços.
Assim, esse segmento de escritórios, ou lajes corporativas, tiveram dificuldades em reduzir a vacância nos últimos anos. Mas, atualmente, tais “problemas” associados com a alta vacância, diminuíram.
Nesse sentido, uma vantagem de algumas lajes corporativas, está vinculado ao contrato longo com os seus inquilinos. Dessa maneira, alguns fundos conseguem formalizar contratos longos e atípicos, oferecendo mais proteção ao fundo e aos seus investidores.
Logística: galpões e centros de distribuição
Para armazenar os mais diferentes tipos de produtos, as empresas precisam alugar galpões logísticos. Nesse sentido, existem alguns fundos imobiliários especializados nesse segmento.
A grande vantagem dos galpões logísticos está na sua relevância e importância para o mercado. Praticamente toda empresa que trabalha com a venda de produtos precisa de um galpão. Desse modo, por vezes, os contratos assinados entre o fundo e a empresa, são atípicos, garantindo longa duração, correções nos aluguéis e mais segurança ao investidor.
Residenciais: imóveis para moradia
O último exemplo de fundo de tijolo são os referentes aos imóveis residenciais. No mercado, não há tantos fundos que trabalham com esse nicho de empreendimento. Contudo, ele também possui sua importância.
Por exemplo, fundos residenciais costumam ser vantajosos, devido a possibilidade de adquirir empreendimentos de alto padrão, mais bem avaliados e valorizados no mercado. Bens que dificilmente o investidor pessoa física conseguiria adquirir para fins de locação ou venda futura.
Outra vantagem está associada à diversificação. Um bom FII pode contar com diversos imóveis em sua carteira. Contudo, há também as desvantagens, como a inadimplência.
Fundos de Papel
Outro investimento imobiliário que os FIIs cobrem são os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário). Nesse caso, os fundos que investem predominantemente em tais títulos, são denominados de “Fundos de Papel”.
Realizando uma breve comparação com os Fundos de Tijolo, os de Papel costumam oferecer rendimentos mensais maiores e mais regulares.
Porém, é mais difícil ver um Fundo de Papel se valorizar. Já os Fundos de Tijolo podem se valorizar mais facilmente, já que os imóveis que fazem parte da carteira costumam se aumentar de preço com o passar dos anos.
Na hora de analisar Fundos de Papel é importante verificar a estrutura da carteira do FII e avaliar qual é a forma de rendimento dos títulos.
Por exemplo, existem fundos que investem mais em CRIs e LCIs, atreladas ao CDI; já outros FIIs costumam dar preferência para títulos vinculados ao IPCA.
Assim, de um lado, você terá um fundo que poderá proporcionar ótimos rendimentos quando o juro estiver em alta. Do outro, um que vai gerar bons resultados, quando a inflação estiver elevada.
Por isso, na hora de avaliar os Fundos de Papel, faça uma boa análise do contexto econômico nacional. Dependendo da situação, o Fundo de Papel atrelado ao CDI pode ser mais vantajoso, ou aquele vinculado ao IPCA.
Além disso, o “duration” dos títulos que fazem parte da carteira do FII também deve ser avaliado. Fundos com títulos longos costumam ser mais “arriscados”.
Fundos Híbridos
Os investidores que estiverem procurando por uma opção bem diversificada de FII, podem recorrer aos Fundos Híbridos.
Esses fundos investem, tanto em imóveis físicos quanto em títulos com lastro em imóveis, como os CRIs e LCIs.
Dessa maneira, além da diversificação, os Fundos Híbridos podem garantir menos volatilidade e uma renda mais estável.
Fundos de Fundos (FOFs)
Em vez de investir em diversos fundos imobiliários, que tal investir em apenas um Fundo de Fundo, ou FOF?
Os Fundos de Fundos são FIIs que investem predominantemente em cotas de outros FIIs. Assim, dentro de um FOF, o investidor vai encontrar carteiras bem diversificadas, com dezenas de cotas de diferentes tipos de FIIs.
Destacando que a gestão profissional por trás desses fundos pode garantir rendas bem interessantes, já que os gestores costumam realizar vendas, movimentando a carteira. Desse modo, em momentos onde o mercado de FIIs está em alta, os FOFs podem fazer bastante dinheiro com a venda de cotas valorizadas.
Assim, em vez de se preocupar em construir uma carteira de FIIs, você pode optar por comprar um bom FOF.
FIAGRO
Um pouco mais recente do que os demais FIIs, o Fiagro é uma nova modalidade de fundo, que investe em propriedades agrícolas e demais ativos relacionados ao segmento, como créditos.
Então, se o investidor deseja investir no agronegócio, poderá fazer isso por meio dos Fiagro.
Nesse sentido, além da diferença relacionada ao investimento alvo, que nos Fiagros são os ativos agrícolas, há também a distribuição de proventos. Por exemplo: os FIIs, são obrigados a distribuir até 95% dos ganhos semestrais, enquanto os Fiagros devem distribuir, ao menos, 95% dos lucros anuais.
Fundos de Desenvolvimento
Por fim, temos os Fundos de Desenvolvimento. Esses fundos têm o foco na construção e desenvolvimento dos ativos que fazem parte da carteira.
Como esses fundos trabalham com ativos que estão em fase de construção e desenvolvimento, eles costumam ser mais arriscados que os demais tipos de FIIs. E por isso, devem ser muito bem avaliados antes do investimento.
Por outro lado, ao encontrar um bom Fundo de Desenvolvimento, o cotista poderá ter ótimos resultados.
Como escolher o melhor tipo de Fundo Imobiliário?
Com FIIs de vários tipos disponíveis no mercado, como escolher os melhores fundos imobiliários? O investidor precisará fazer uma boa análise. Somente por meio de estudos, observando as principais características do FII em questão, será possível determinar se ele é, ou não, o melhor para fazer parte de sua carteira.
Nesse sentido, uma das principais análises que devem ser conduzidas, é a identificação do perfil de risco do investidor.
Perfil do investidor
Investidores cujo perfil de risco é conservador podem ter mais dificuldades de adquirir cotas de FIIs mais arriscados, como os Fundos de Desenvolvimento, por exemplo.
Desse modo, esses investidores podem acabar aderindo a Fundos de Fundos, Fundos Híbridos e Fundos de Papel.
Se o perfil for moderado, então, as cotas de FIIs de Tijolo podem entrar no radar, juntamente com os Fiagros.
No caso de um perfil arrojado, então o investidor pode avaliar praticamente qualquer tipo de FII, inclusive os Fundos de Desenvolvimento.
Objetivos financeiros
Determinar qual é o seu objetivo financeiro também é muito importante e vai ajudar a definir uma estratégia com relação a aquisição de fundos imobiliários.
Por exemplo: se o investidor prefere focar na valorização dos fundos, FIIs de Tijolo, Desenvolvimento e Fiagros podem ser mais vantajosos.
Já os investidores que preferem a renda passiva, vão acabar se identificando mais com os Fundos de Fundos, Fundos de Papel e os Híbridos.
Diversificação de portfólio
Para encerrar, vamos falar um pouco sobre a diversificação. Mesmo que haja fundos que investem em diversos CRIs, empreendimentos e cotas de outros FIIs, ainda é importante diversificar o patrimônio entre diferentes fundos.
Assim, o investidor não dependerá apenas das decisões de uma administradora de fundos, mas sim, da performance geral de sua carteira.
Por isso, na hora de diversificar, fique atento às características dos fundos, como também à liquidez do FII no mercado. O ideal é dar preferência a fundos mais líquidos. Outra característica importante está vinculada a administração e gestão. Procure diversificar seus investimentos, optando por diferentes administradoras e gestoras.
Faça uma avaliação associada ao risco que o fundo possui, como alavancagem, investimentos de risco, problemas pré-existentes (como inadimplência, alta vacância) dentre outros.
Ao evitar fundos com “problemas”, o investidor corre menos riscos de ver seu patrimônio se desvalorizar e sua renda “desaparecer”.
Dessa maneira, ao ficar atento às características supracitadas, os FIIs que farão parte de sua carteira, provavelmente serão bons e lhe ajudarão a criar uma renda passiva de qualidade.
Tamanho e relevância do mercado de FIIs
Apesar de estarem atrás do mercado de ações, os fundos imobiliários, ano após ano, ganham mais relevância na B3. Sem falar que o IFIX, principal índice de fundos imobiliários, está se tornando cada vez maior.
Desse modo, em 2024, a B3 alcançou um total de 513 fundos imobiliários listados. Realizando uma mera comparação, em 2021, por exemplo, a B3 contava com 402 FIIs listados. Ou seja, três anos depois, o tamanho do mercado de fundos imobiliários cresceu mais de 27%.
Sobre o tamanho do IFIX, o índice também registrou aumento expressivo com o passar dos anos. Se em 2012, o IFIX foi lançado com 44 FIIs em sua composição, hoje, o índice conta com participação de 114 fundos. Somando um valor de mercado de quase R$ 121 bilhões. Em quantidade de cotas, o IFIX aumentou 159%.
Vantagens e riscos de investir em Fundos Imobiliários
Investir em fundos imobiliários pode lhe trazer diversas vantagens e desvantagens. Dentre as vantagens, temos a renda passiva, possibilidade de diversificação e isenção de imposto de renda. Confira mais detalhes sobre tais vantagens a seguir:
Renda passiva
Com distribuições mensais, os fundos imobiliários são um dos melhores investimentos para aqueles que procuram renda passiva. Além dos proventos mensais, os FIIs costumam aumentar seus rendimentos periodicamente, tanto através do aumento dos aluguéis (referentes aos empreendimentos que fazem parte da carteira), quanto pela venda de prioridades, ou através dos proventos oriundos dos títulos imobiliários. Por isso, se o investidor procura renda passiva, ele precisa dar uma atenção especial aos FIIs.
Diversificação
Muitos fundos imobiliários possuem diversos investimentos em suas carteiras, que podem ser desde propriedades físicas, até títulos de crédito, como os CRIs e LCIs. Portanto, em suma, grande parte dos FIIs são amplamente diversificados. Desse modo, o investimento em apenas uma cota, já pode representar uma boa diversificação para a carteira do investidor e consequentemente, menos volatilidade para o portfólio.
Isenção de imposto de renda
Não podemos nos esquecer da isenção de imposto de renda. Apesar da reforma tributária em progresso, os fundos imobiliários ainda continuam isentos do imposto de renda. Vantagem que títulos de renda fixa não possuem, como os CDBs, LCs, fundos de investimentos e outros ativos similares. Assim, se você procura por ativos que possam proporcionar boa renda passiva, os FIIs são uma das melhores alternativas.
Agora precisamos falar um pouco sobre as principais desvantagens dos fundos imobiliários. Veja mais:
Vacância
Sem dúvidas, a vacância é um dos principais riscos que os fundos imobiliários enfrentam. Principalmente os Fundos Imobiliários de Tijolo, que possuem em suas carteiras diferentes tipos de propriedades.
Desse modo, mesmo fundos amplamente diversificados, podem enfrentar sérios problemas de vacância. Assim, uma forma inteligente de evitar tal risco, é por meio da diversificação, comprando cotas de diferentes fundos que são geridos por diferentes administradoras. Além disso, o investidor pode averiguar os melhores gestores, e, portanto, dar prioridade aos fundos que possuem as melhores administrações. Nesse sentido, o risco pode ser mitigado.
Variação nas cotas
Se a vacância é um risco possível de mitigar, a variação dos preços é praticamente impossível. Inclusive, neste momento, os fundos imobiliários vêm enfrentando uma grande “tempestade” no mercado.
De setembro de 2024, até o momento, o IFIX caiu mais de 13%! Nesse sentido, todos os fundos imobiliários de alguma forma, estão se depreciando, independente se o fundo está registrando, ou não, bons resultados.
Portanto, se você pretende investir em FIIs, é importante ter em mente, que tais ativos vão sofrer com a volatilidade do mercado. Volatilidade, que muitas vezes está associada aos impactos de fatores econômicos.
Impacto de fatores econômicos.
Fatores econômicos, como crises econômicas, aumento da inflação e dos juros, podem influenciar o mercado de FIIs.
Por exemplo: na pandemia da Covid-19, o IFIX perdeu mais de 11% do seu valor. Sendo que hoje, o mercado de FIIs está perdendo mais de 13%, devido ao receio do mercado, com relação ao aumento da dívida pública brasileira.
Já o aumento da Selic, também influencia na saída dos investidores da renda variável, para a renda fixa. Enquanto a inflação, pode gerar valorização nos ganhos dos FIIs, uma vez que muitos deles possuem a renda corrigida pela inflação.
Desse modo, diferentes fatores econômicos, podem provocar oscilações nos preços das cotas dos FIIs, como também, em seus rendimentos.
Conclusão
O mercado de fundos imobiliários está em franco crescimento e com isso, novos tipos de FIIs surgem.
Desse modo, não há como o investidor simplesmente comprar cotas de fundos imobiliários sem conhecê-los a ponto de identificar a qual tipo de FII ele pertence.
Nesse sentido, conhecer mais sobre os fundos, e os tipos existentes, é fundamental, principalmente para os investidores que buscam construir uma carteira com foco na renda passiva, ou na valorização das cotas.
Sem falar que o perfil do investidor, também pode ter forte influência sobre quais tipos de FIIs serão aqueles mais compatíveis às características do investidor.
Dessa maneira, antes de comprar cotas de FIIs, faça uma boa análise. Para ajudar nesta parte dos estudos, confira nosso artigo sobre os melhores FIIs para 2025.
