Taxas em emissões: o que são e como avaliar?
Você sabia que nas emissões aquilo que você paga não é necessariamente aquilo que você recebe?
As emissões de Cotas costumam ser uma oportunidade de adquirir cotas de fundos imobiliários por um preço mais barato do que o praticado no mercado. Elas são um incentivo para que o fundo consiga captar novos recursos dos investidores.
Isso faz com que o mercado se interesse mais por esses eventos. Afinal, quem não gosta de comprar cotas mais baratas, não é mesmo?
Porém, nesse frenesi de emissões, muitos esquecem de comoelas funcionam e o que estão pagando para participar, já que isso não é um evento gratuito.
Vamos entender as taxas por trás das subscrições.
O que são as emissões de cotas (em resumo)?
Antes de conseguirmos entender o que são as taxas e para que elas servem, precisamos entender alguns conceitos rápidos sobre as emissões de cotas.
Esses eventos, quetambém costumam ser chamados de subscrições, são a principal e quase única forma de um fundo imobiliário crescer, já que ele não pode receber uma injeção de novo capital quando quiser.
Por conta disso, os FIIs precisam realizar ofertas públicas buscando captar mais recursos.
Como isso é um evento para o mercado que exige a participação de outras instituições, há uma remuneração para essas outras empresas. É aí que existem as taxas das emissões.
O que são as taxas?
As taxas nas emissões, que você pode encontrar sendo chamadas de taxa de distribuição ou custo de distribuição, são valores cobrados pelas instituições envolvidas na realização das emissões de cotas, e não pelo Fundo.
A seguir, podemos ver um exemplo dos custos de uma oferta pública:
Veja como há vários custos dentro da taxa de uma emissão, como os da B3, CVM e da Anbima. Porém, os custos mais representativos costumam ser os de Distribuição e Estruturação. Dos 3,75% de custos dessa oferta, 3,32% são desses dois setores.
Esses dois custos variam de acordo com a instituição coordenadora da oferta, mas os outros costumam ser mais padronizados. Por isso, você poderá notar algumas ofertas com custos mais altos do que outras. Além disso, alguns custos podem ser cortados, dependendo do caso.
Outro fator determinante é se estamos falando de uma oferta pública ou restrita. Como uma oferta públicaexige certos procedimentos e documentações, elas costumam ser mais caras, enquanto aoferta restrita não exige e costuma ser mais barata.
Por que é importante se atentar às taxas?
O detalhe mais importante disso tudo e que passa despercebido por muitos investidores é que esse dinheiro referente às taxas não vai para o caixa do fundo imobiliário para realizar novos investimentos.
Essa parte do dinheiro é usada exclusivamente para pagar as instituições envolvidas na oferta, como mostrado na imagem anterior. Portanto, esse dinheiro não será usado pelo fundo.
Aqui entra o ponto crítico: Se você está pagando R$ 102,00 em uma subscrição, em que R$ 100,00 é o valor de emissão e R$ 2,00 é o valor da taxa, apenas os R$ 100,00 entrarão no caixa do fundo. O resto é despesa.
Para ficar um pouco mais claro a importância dessa mecânica, imagine que você investirá em um IPO (primeira emissão de um FII) e pagará R$ 100,00, sendo que embutido neste valor há R$ 3,00 de taxa.
Depois de o IPO terminar, você terá pago R$ 100,00, mas o valor patrimonial por cota do fundo será de apenas R$ 97,00, já que a diferença foi usada para pagar os custos da oferta.
Inclusive, quando for avaliar se uma nova emissão está sendo realizada acima ou abaixo do valor Patrimonial, sempre use o valor desconsiderando as taxas.
Quem paga pelas taxas?
No fim do dia, quem paga essa conta é o cotista. Porém, há duas formas mais populares de isso acontecer.
A primeira é quando o custo está embutido no preço de subscrição, como explicamos acima. Nesse cenário, cada investidor paga a sua própria taxa de participação.
A segunda forma é quando o fundo arca com as taxas. Nesse caso, o investidor que fizer sua subscrição pagará apenas o preço de emissão da cota, sem taxas.
Entretanto, aqui fica uma reflexão: de quem é o patrimônio do fundo? Do cotista. Portanto, o cotista acaba pagando indiretamente as taxas dessa segunda forma também. A maior diferença entre esses dois métodos é que no segundo cenário até mesmo os cotistas não participantes da oferta acabam arcando com a taxa.
Também é possível que seja um meio-termo entre os dois, ou seja, o cotista paga uma parte e o fundooutra. Certifique-se de ler os documentos da oferta para verificar qual o modelo de cobrança da emissão.
E, para finalizar, é raro porém já existiram casos em que o administrador ou o gestor arcaram com a taxa da emissão, inteira ou parcialmente.
Onde posso encontrar as taxas?
As taxas deverão ser informadas nos documentos da oferta. No caso de uma oferta pública, estará no Prospecto da Oferta (como na imagem anterior) e, no caso da restrita, estará no Fato Relevante.
Porém, você também pode acompanhar tudo pela nossa plataforma gratuita de emissões, a Suno Emissões. Basta selecionar a emissão desejada, selecioná-la para revelar todos os detalhes e clicar em Preço e Taxa. Veja a seguir:
O que é uma taxa alta?
Via de regra, quanto menor, melhor. Porém, como já explicamos, não é possível reduzir e cortar todos os custos. Tudo vai depender do mercado.
Atualmente, em 2022, notamos que as ofertas públicas têm praticado taxas próximas a 3% e asofertas restritas por volta de 1%. Porém, para ambos os casos já vimos vários fundos conseguindo taxas ainda mais baratas.
Você pode usar esses números como referência, mas lembre-se de que o mercado está sempre mudando.
Conclusão
As taxas são uma característica necessária das ofertas, mas estamos evoluindo para uma indústria mais eficiente. Aos poucos, temos visto custos menores e isso é excelente para o crescimento dos fundos imobiliários.
Como um contraste, os Fiagros, que seguem um modelo de emissão muito parecido, atualmente, praticam taxas entre 4% e 5%.
Além de todos os outros detalhes que ensinamos sobre FIIs e emissões, use as taxas como mais um indicador de qualidade dos fundos imobiliários que você acompanha. Veja quais se mostram mais alinhados com seus cotistas.
