Fundos de Tijolo: saiba como funciona esse tipo de Fundo Imobiliário

por: Tiago Reis 10/08/2020 20:44 Atualizado em: 14/11/2023 18:10 Revisado por: Marcos Baroni

Os Fundos de Tijolo são importantes ativos de renda variável negociados na Bolsa de Valores. Através deles, é possível investir em galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas e mais.

Os fundos de tijolo são ativos muito atraentes para quem está interessado em investir na renda variável, mas quer se expor a ativos de menor volatilidade.

O que são Fundos de Tijolo?

Os Fundos de Tijolo são uma classe de fundos imobiliários compostos por imóveis físicos, em contrapartida aos Fundos de Papel, que investem em ativos como CRIs e LCIs. Entre os ativos encontrados nesse tipo de FII, podem-se citar os shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, agências bancárias e outros.

Os fundos imobiliários de tijolo são muito procurados por pessoas que querem começar a se expor à renda variável, mas ainda não querem a elevada volatilidade que as ações costumam ter.

Os Fundos Imobiliários tendem a ter menor volatilidade, gerando menos pânico nos investidores iniciantes. Por outro lado, sua valorização tende a ser menor no longo prazo quando comparado ao retorno das ações.

Como funcionam os Fundos de Tijolo?

Os fundos imobiliários de tijolo consistem em fundos que possuem ou negociam ativos imobiliários, como shoppings, galpões e outros.

No entanto, por serem fundos, eles possuem gestores e funcionários para cuidarem de suas operações, o que se reflete na taxa de administração dos FIIs de tijolo.

Os investidores que tiverem interesse nesse tipo de ativo podem comprar cotas dos fundos imobiliários através da bolsa de valores.

Com o valor gerado a partir da emissão de novas cotas, esses fundos imobiliários podem comprar novos ativos e receber aluguel dos mesmos. Esse aluguel é convertido em dividendos para os acionistas.

Dessa forma, os fundos imobiliários de tijolo interessam investidores que buscam ativos que sejam bons pagadores de dividendos ancorados em algo concreto como um imóvel.

Quais os Tipos de Fundos de Tijolo?

Existem FIIs dos mais variados tipos, e com os FIIs de tijolo não é diferente: é possível encontrar os mais variados tipos de imóveis em suas carteiras.

As seis principais modalidades dos FIIs de tijolo são as seguintes:

1. Lajes Corporativas;
2. Galpões Logísticos;
3. Shopping Centers;
4. Agências Bancárias;
5. Segmento Educacional;
6. Habitacionais
7. Hotéis
8. Cemitério
9. Híbridos.

1. Lajes Corporativas

Quando uma empresa quer alugar um espaço para suas operações, geralmente são necessários locais em grandes cidades e com espaços adequados. Seja o espaço para receber seu cliente, manter o patrimônio intelectual da empresa ou marcar presença em uma cidade grande. É nesse ponto que ter um escritório pode ser menos interessante que alugar, e aqui os FIIs de lajes corporativas entram.

Esses fundos compram prédios corporativos, como aqueles típicos da Faria Lima, do Centro do Rio de Janeiro, edifícios na Santa Ifigênia em BH, e muitos outros espalhados pelas capitais ou grandes centros do país. Com espaços de luxo conseguem aluguéis ímpares com grandes marcas, para as quais perder o ponto é extremamente desvantajoso.

2. Galpões Logísticos

As grandes lojas do varejo precisam de locais para estocar seus materiais e organizar a logística de suas operações. É aí que os FIIs de galpões logísticos entram em cena. Donos de grandes estruturas espalhadas pelo país, os FIIs logísticos, como também são chamados, se caracterizam por clientes de alto padrão, diversificação geográfica e estarem em um ponto chave da economia brasileira, que é o transporte rodoviário de mercadorias.

Uma vez que o Brasil é um país de proporções continentais que precisa escoar sua produção por mar enquanto recebe e distribui muito do exterior, os galpões logísticos são áreas nevrálgicas para a maioria dos empreendimentos. Varejo, distribuição, alimentação e combustível são só alguns dos setores perenes que tendem a usar os galpões.

Muitos deles tem inclusive se adaptado, usando as longas áreas descobertas dos telhados como usinas fotovoltaicas, oferecendo ainda o desconto nas contas de luz para seus clientes.

3. Shopping Centers

Os shoppings são lugares amados por brasileiros, onde é possível encontrar lojas de roupas, praças de alimentação, supermercados e diversos outros comércios em um só lugar. Os FIIs de shopping possuem as lojas e as receitas com estacionamento, cinemas e áreas comuns – como parques itinerantes e feiras que ocorram dentro do espaço – além dos royalties sobre publicidade nas áreas comuns.

Os fundos de shopping foram alguns dos que tiveram o melhor desempenho pós-pandemia, muitas vezes negociados abaixo do valor patrimonial. O recente interesse e boom de compras, somado à queda da inflação, fez com que os fundos de tijolo tivessem uma performance além do usual.

4. Agências Bancárias

Os FIIs de agências bancárias consistem em imóveis onde estão localizadas agências bancárias, que podem ser dos mais variados bancos. Os fundos de agências bancárias – muitas vezes CNPJs que pertencem aos próprios bancos – são caracterizados por criarem todo o espaço onde os bancos irão realizar o contato com o cliente.

Muito se especulou a respeito desses fundos por causa da tendência dos bancos de se digitalizarem. Bancos como Inter, Nubank e BTG não possuem agências difundidas no país nem possuem interesse em tê-las No entanto, eles ainda são negociados em grandes quantidades, caracterizados pelos contratos atípicos de longo prazo.

5. Segmento Educacional

Fiis de tijolo com imóveis voltados para o segmento educacional. Apesar da tendência crescente para a educação online, os FIIs educacionais ainda são negociados de forma significante. Eles compram, equipam e alugam, normalmente no formato built to suit, imóveis adequados às atividades corporativas de grandes redes educacionais.

Seus clientes costumam ser gigantes da educação como universidades ou cursos de longo alcance nacional, o que garante um perfil mais elitizado dos pagadores de dividendos. Após a pandemia do coronavírus e a renegociação do Fies promovida pelo governo Lula, os fundos do segmento educacional viram uma alta nos rendimentos.

6. Habitacionais

Os fundos de tijolo também investem no segmento de habitação, com a construção de casas e condomínios para distribuir o aluguel sobre os mesmos. A diversificação de inquilinos e o preço mais acessível garante rotatividade e um fluxo de caixa que é interessante para muitos investidores de fundos de tijolo.

Entendida como uma necessidade básica, a habitação é uma garantia de que haverá fluxo de inquilinos. Deve-se sempre observar a localização e, se possível, o estado de manutenção do espaço residencial para os fundos que queiram investir possam garantir uma linha de recebimento estável.

7. Hotéis

Tal qual os habitacionais, um fundo pode ainda construir hotéis, alugando-os para que diferentes redes hoteleiras o operem e paguem aluguéis mensais. Esses tendem a performar melhor em cidades com apelo turístico, e quanto maior for o grau de luxo, maior a constância de caixa para os hotéis.

Assim como os fundos de shopping, os fundos de hotel também podem tirar receita de eventos realizados em seu interior, ou, tal qual um fundo de laje corporativa, fornecer serviços como os de lavanderia ou restaurantes que pagarão como lojas dentro do complexo hoteleiro.

8. Cemitérios

O segmento de death care é um dos mais modernos dentro da ampla variedade de espaços que os Fundos de tijolo podem ocupar. Os fiis de cemitério se propõem a ser donos e administrar os jazidos de famílias, cemitérios e jardins de fins de vida, lucrando com os aluguéis provenientes das famílias dos vivos.

Esses fundos contam com uma vantagem de serem fundos com alta margem de crescimento, uma vez que sempre haverá demanda por enterros, com a limitação de espaço, sendo, portanto, necessário avaliar não só o terreno do FII em questão, como também as possibilidades de crescimento do mesmo.

9. Híbridos

Esses tipos de fundos de tijolo, os FIIs híbridos, possuem mais de um tipo de imóvel, e não apenas de uma área especifica. Eles são marcados pela diversificação e não possuem restrições em sua política de investimento quanto a onde e quanto podem investir em determinados ativos.

Como grande exemplo existe o KNRI11, um dos fundos imobiliários de tijolo mais negociados na bolsa, que investe tanto em galpões logísticos quanto lajes corporativas.

Como investir em Fundos Imobiliários: entenda tudo sobre Fiis [Guia Completo]

Como analisar um FII de tijolo?

Analisar um fundo imobiliário de tijolo requer uma abordagem cuidadosa e atenção a vários aspectos críticos. Aqui está um guia passo a passo para ajudar você a avaliar esses fundos de forma eficaz:

1. Compreenda o Portfólio de Ativos: O primeiro passo é entender quais propriedades compõem o portfólio do fundo. Analise os tipos de imóveis, como escritórios, galpões logísticos, shoppings, ou residenciais. Avalie a localização geográfica das propriedades, pois isso pode influenciar o desempenho do fundo.
2. Verifique a Qualidade dos Contratos de Locação: Avalie os contratos de locação das propriedades do fundo. Observe a duração dos contratos, os inquilinos, as cláusulas de reajuste de aluguel e os índices de correção utilizados. Contratos sólidos e inquilinos de boa reputação podem indicar estabilidade de renda.
3. Analise os Indicadores Financeiros: Observe os indicadores financeiros, como o dividend yield (rendimento distribuído aos cotistas), o price-to-book (relação entre o preço da cota e o valor patrimonial), e o retorno sobre o patrimônio líquido. Esses indicadores ajudam a avaliar a rentabilidade e a precificação das cotas.
4. Considere a Gestão do Fundo: Avalie a qualidade e a experiência da equipe de gestão do fundo. Analise o histórico da gestora em relação a outros fundos que administra. Uma gestão sólida é fundamental para tomar decisões estratégicas e maximizar o retorno para os cotistas.

Ao seguir esses passos e considerar cuidadosamente esses aspectos, você estará melhor preparado para analisar um fundo imobiliário de tijolo e tomar decisões de investimento informadas. Lembre-se de que, além desses passos, a diversificação da sua carteira também desempenha um papel importante na mitigação de riscos em investimentos imobiliários.

Vale a pena investir em Fundos de Tijolo?

Para um pequeno investidor, dificilmente seria possível investir em um imóvel de alta qualidade, dos tipos que são encontrados nesses fundos.

Além disso, são necessárias altas somas de dinheiro para que um imóvel possa ser comprado por alguém, além da baixa liquidez desse ativo e das preocupações com inquilinos e restaurações.

Portanto, os fundos imobiliários de tijolo podem ser interessantes para o investidor que busca investir em bons imóveis por uma fração do preço de um imóvel comum.

Por isso, esses FIIs de tijolo são interessantes para quem quer começar a se expor à renda variável com ativos de menor volatilidade que as ações.

Ainda restou alguma dúvida a respeito dos fundos de tijolo? Faça um comentário abaixo!