Fiikipedia: Por que diversificar uma carteira de FII’s?

Fiikipedia

Prof. Baroni – 02 de abril de 2020

Por que diversificar uma carteira de FII’s?

Nesta semana, estamos fazendo uma Live por semana a fim de trazer cada vez mais informações neste momento de crise. Tivemos oportunidade de falar com a TG Core, RBR e Valora. Hoje e amanhã recebo o time de Gestão dos maiores fundos imobiliários do Brasil – Kinea.

Abaixo, os links de todo o conteúdo:

O artigo de hoje teve, mais uma vez, a contribuição do nosso amigo Anderson Gandra Kuster. Obrigado e parabéns!

Vamos lá.

O principal objetivo da diversificação é a diminuição do risco específico de um ativo dentro de um portfólio. Essa diversificação pode ocorrer de forma setorial, regional ou na variedade entre fundos mono-ativos (mais voláteis, mas que podem ter Yields maiores) e fundos multi-ativos (geralmente menos voláteis e com Yields mais comprimidos).

Diversificação Setorial

Existem diversos tipos de FII’s, como fundos focados em shoppings, prédios corporativos, galpões logísticos, hotéis, hospitais e universidades.

Sabendo disso, é interessante que o investidor diversifique sua carteira dentro desse universo, para que não fique exposto somente a um único setor. A fim de ilustrar um cenário de risco temos o exemplo abaixo.

Some isto ao fato de que os investidores podem também buscar outras classes internamente, por exemplo: fundos de CRIs, desenvolvimento imobiliário ou mesmo fundos de fundos que poderão funcionar como cestas de ativos imobiliários já com prévia diversificação de portifólio.

MINICURSO INVESTINDO FIIS

Diversificação Regional

Os FII’s podem estar localizados em diversas cidades e estados brasileiros, diante disso, é vantajoso que o investidor se posicione de forma variada nessas regiões a fim de não ficar exposto a economia local.

No exemplo, temos um fundo logístico situado em Minas Gerais e outro na Paraíba. Nesse cenário, o setor logístico da região de Minas Gerais é voltado para produção industrial, enquanto que no Mato Grosso seja para agropecuária. Logo o que impacta um não necessariamente impactará o outro, balanceando os riscos dentro da mesma esfera de fundos logísticos.

Diversificação entre Mono e Multi ativos

Dentro do universo dos fundos imobiliários existem os fundos monoativos e multiativos, sendo que os fundos monoativos, geralmente, carregam maior rendimento e risco maiores, uma vez que sua distribuição depende de uma única fonte geradora de renda.

Outro fato importante é de que os fundos monoativos possuem, via de regra, um menor número de cotistas e liquidez, podendo impactar a volatilidade das cotas.

Penso que, no futuro, o mercado de FIIs no Brasil terá maior presença em fundos multiativos e com grande diversificação interna. O mercado americano se desenvolveu nesta direção e é possível que possamos ir no mesmo caminho ao passo que ocorra grandes consolidações entre fundos ou mesmo vendas totais de ativos, como temos visto nos últimos meses em TBOF11 e FVBI11, por exemplo.

Caso queira entender melhor sobre as diferenças entre esses tipos de FII, o assunto foi discutido com maior riqueza no link abaixo:

E o número de ativos?

Na teoria tradicional, a diversificação funciona como um modo de diminuir a exposição ao risco específico de um fundo imobiliário.

Então, qual seria o número ideal de ativos para que houvesse apenas o risco sistêmico, aquele que é inerente a todo o mercado? Vale destacar, inclusive, que é o momento atual que estamos vivendo com esta crise do COVID-19.

A figura abaixo ilustra o estudo de Evans e Archer sobre a diversificação de ativos em um portfolio. Nota-se que acima de dez ativos, o benefício da variedade não é tão efetivo na diminuição do risco (desvio padrão).

Portanto, com o objetivo de mitigar o risco específico de cada FII, é fundamental que o investidor entenda quais são seus ativos e se há uma diversidade de setores, regiões e tipos de fundo em sua carteira.

Não quero aqui determinar um número mágico para os investidores, mas quando se tem uma carteira composta entre 10 e 15 ativos, é natural que você possua um nível de diversificação satisfatório.

Por outro lado, nada impeça que você ajuste para algo entre 15 e 20 ativos, pensando em uma carteira maior do ponto de vista de tipos (e classes) de investimentos, isto é, ações, multimercados, dentre outros.

O que estamos vendo agora com o COVID-19 é algo onde a diversificação clássica funciona até um determinado momento. Depois, começamos a ver eventos altamente correlacionados em todas as escalas e classes de ativos. O risco sistêmico tomou proporções globais e poderá causar uma nova precificação dos ativos de todo o planeta.

Tudo foi atingido, por mais diversificado que você estivesse.

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ACESSO RÁPIDO
Marcos Baroni
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4 comentários

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  • Claudio 11 de janeiro de 2021
    Na minha humilde opinião quanto mais fiis vc tiver, de preferência os multiativos, multiinquilinos, variando nos gestores, nas regiões do Brasil e nos diversos setores, tanto melhor será. Não consigo entender como somente com 15 fiis se pode estar tranquilo. Oque é melhor, afinal? Ter 15 fontes de renda ou 20, 25, 30 fontes diferentes? Basta se organizar, criar um método de acompanhamento e ser feliz. É a minha opinião.Responder
    • Suno Research 12 de janeiro de 2021
      Olá, Cláudio! Tudo bem? É um ponto relevante a ser discutido. Mas como uma única pessoa consegue acompanhar 30 ativos diferentes? Já é difícil acompanhar 10. Atenciosamente, Equipe Suno.Responder
    • Claudio Trindade 9 de agosto de 2021
      Como disse na minha opinião, "Basta se organizar, criar um método de acompanhamento e ser feliz." Pode ser trabalhoso e demorado criar o método pessoal de acompanhamento, mas depois de criado é como como um sistema automatizado, ou seja, basta ir atualizando os dados e seguir a vida. Tb não vamos pensar que temos que seguir cada mínimo detalhe de cada fii da carteira! Isso não faz sentido, ainda mais considerando que os fiis, no futuro, serão gigantescos. Então não faz nenhum sentido querer conhecer as entranhas de cada fii. Respeitosamente defendo que se cada um criar um método para acompanhar a sua carteira pessoal, então poderá acompanhar o maior número de fiis. Repito: é a minha opinião.Responder
  • Felipe Silva 18 de junho de 2021
    Suno, quando se trata de 10 a 15 ativos, isso séria para a quantidade geral da minha carteira de investimentos ou séria quantia para cada classe?Responder