Como declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda 2025
O investimento em fundos imobiliários vem se tornando cada vez mais popular entre os brasileiros. Mas você sabe declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda?
Assim como todo investimento, a aplicação e os rendimentos dos FIIs também precisam ser declarados à Receita Federal. Logo, para responder essa questão e mostrar as melhores. Como declarar os fundos imobiliários no IR? Confira dicas sobre como declarar fundos imobiliários que preparamos para você!
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O que são Fundos Imobiliários e por que precisam ser declarados?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são veículos de investimento coletivo que reúnem recursos de diversos investidores para aplicar em empreendimentos imobiliários. Esses fundos podem investir em imóveis físicos — como shoppings, hospitais, galpões logísticos e escritórios — ou em ativos financeiros ligados ao setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Ao adquirir cotas de um FII, o investidor passa a ter direito a receber rendimentos periódicos, geralmente mensais, que são distribuídos proporcionalmente à quantidade de cotas possuídas.
Além disso, essas cotas são negociadas em bolsa, o que permite a compra e venda conforme a estratégia do investidor — gerando, em alguns casos, lucro (ganho de capital).
Por que os FIIs precisam ser declarados?
Mesmo que os rendimentos de FIIs sejam isentos de imposto de renda, a declaração no IR é obrigatória. Isso ocorre porque:
- A posse de cotas representa um bem ou direito do contribuinte, o que deve constar na ficha “Bens e Direitos”;
- Os rendimentos recebidos, mesmo isentos, devem ser informados na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
- Lucros obtidos na venda de cotas estão sujeitos à tributação e precisam ser declarados na ficha de “Renda Variável” e apurados mensalmente.
A obrigatoriedade da declaração está prevista na Instrução Normativa da Receita Federal nº 2.065/2022, que regula a apresentação da Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda. A não declaração pode gerar multa, cair na malha fina e até impossibilitar a compensação de prejuízos futuros.
Ou seja, independentemente de haver imposto a pagar ou não, fundos imobiliários precisam ser declarados no Imposto de Renda para manter sua situação fiscal regularizada e em conformidade com a Receita Federal.
Quem precisa declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda em 2025?
Muitos investidores ainda têm dúvidas sobre quem deve declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025. A boa notícia é que apenas ter comprado cotas de FIIs em 2024 não obriga, por si só, a entrega da declaração do IRPF em 2025, salvo se o contribuinte se enquadrar em outros critérios de obrigatoriedade definidos pela Receita Federal.
Até o ano-base de 2022, qualquer pessoa que tivesse realizado negociações na bolsa de valores, mesmo sem lucro, era obrigada a declarar.
A partir de 2023, a regra foi alterada: a obrigatoriedade passou a valer apenas para quem vendeu ativos tributáveis (como FIIs) ou cujas vendas totais, mesmo que isentas, ultrapassaram R$ 40 mil no ano.
Sendo assim, em 2025, devem declarar os FIIs no Imposto de Renda os investidores que:
- Venderam cotas de FIIs em 2024 com ou sem lucro;
- Receberam rendimentos de FIIs (dividendos) e se enquadram em qualquer outro critério de obrigatoriedade;
- Tiveram vendas de ativos em bolsa (incluindo FIIs) que somaram mais de R$ 40 mil em 2024, mesmo que isentas de imposto;
- Ou ainda, possuem FIIs na carteira e se enquadram em outros critérios da Receita, como rendimento anual acima de R$ 30.639,90, bens superiores a R$ 300 mil, entre outros.
Portanto, se você realizou vendas de FIIs, teve rendimentos relevantes ou já está obrigado a declarar por outro motivo, é essencial entender como declarar os fundos imobiliários corretamente no Imposto de Renda 2025 para evitar inconsistências com a Receita Federal.
Quais são os documentos necessários para declarar FIIs?
Para fazer a declaração de Fundos Imobiliários, seus ganhos e dividendos recebidos em 2023, é preciso ter em mãos alguns documentos importantes. Confira a lista de itens obrigatórios:
- Informe de Rendimentos: documento fornecido pela corretora ou pelo banco onde os FIIs foram adquiridos. Esse informe contém todas as informações necessárias para a declaração, como o valor dos rendimentos, o valor investido e o saldo atual.
- Extrato da carteira de investimentos: movimentações realizadas durante o ano fiscal. Esse extrato é fornecido pela corretora ou banco e contém informações como a compra e venda de cotas, o pagamento de taxas e eventuais ajustes realizados no fundo.
- Documentos de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) recolhido sobre os ganhos obtidos com a venda dos ativos.
Como declarar os Fundos Imobiliários no Imposto de Renda?
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1.
Acesse o programa do IRPF 2025 e selecione a opção “Bens e Direitos”.
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2.
Na tela que aparecer, localize a o grupo “07 – Fundos” e depois o código “03 – Fundos Imobiliários (FIIs)” e informe o valor que investido.
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3.
Em “Discriminação”, é necessário indicar o nome da instituição financeira que administra o fundo, o CNPJ do fundo, a quantidade de cotas e também o nome do titular;
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4.
Informe a posição em 31/12/2023 (se já possuía o ativo) e a posição em 31/12/2024 (com base na sua última compra ou saldo total).
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5.
Na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”, informe os rendimentos recebidos do fundo imobiliário, como aluguéis e rendimentos dos dividendos.
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6.
No campo “Discriminação”, informe o nome do fundo e a quantidade de cotas que você possui.
Uma das novidades que chamou a atenção no programa do ano passado é a inclusão da solicitação do CNPJ do fundo imobiliário na declaração. A medida tem como objetivo esclarecer uma dúvida recorrente entre os contribuintes, que sempre tinham questionamentos sobre qual CNPJ deveriam informar no campo da ficha.
A partir de agora, ficou definido que a Receita Federal deseja que seja informado o CNPJ do FII em questão, trazendo mais transparência e segurança para os investidores. A mudança é mais uma iniciativa da Receita para aprimorar o processo de declaração e evitar possíveis erros que poderiam levar o contribuinte a cair na malha fina.
Além disso, confira como declarar:
- Proventos Recebidos
- Ganho de Capital
1. Proventos Recebidos
A motivação de muitas pessoas para começar a investir em FIIs é justamente o recebimento de proventos recorrentes.
O imposto de renda em fundos imobiliários sobre os proventos atualmente contam com isenção fiscal.
Ou seja, não é necessário pagar nenhum imposto sobre os dividendos recebidos. Este é, inclusive, um dos grandes atrativos de se investir nesta modalidade de investimento.
No entanto, ainda é necessário declarar esses rendimentos para a receita. Mesmo eles não sendo passíveis de tributação.
Para declarar os proventos você deve selecionar a coluna da esquerda “Rendimentos isentos e não tributáveis”.
Então você deve ter em mãos para poder inserir os seguintes dados:
- CNPJ do fundo;
- Nome do fundo;
- Valor do provento.
O valor do dividendo pode ser consultado através do extrato da sua corretora. Ou ainda pode ser utilizado o CEI, da B3.
Lembre-se que você precisa declarar cada distribuição de provento. Não é possível somar todas as distribuições e fazer apenas um lançamento.
2. Ganho de Capital
O segundo passo de como declarar FIIs você deverá informar sobre qualquer eventual ganho de capital.
O imposto de renda em fundos imobiliários, para ganho de capital, cobra uma alíquota de 20% sobre o lucro.
Para calcular o lucro de uma operação de fundo imobiliário a fórmula é a seguinte:
- Custo de aquisição: valor da compra + custos operacionais.
- Venda liquida: valor da venda – custos operacionais.
- Lucro ou prejuízo: venda liquida – custo de aquisição.
- Lucro = Valor da venda – Custo de aquisição – Custos operacionais
Você, então, deve multiplicar o lucro da operação por 0,20. Pois, dessa forma, você terá os 20% que deverão ser pagos como impostos de renda.
Para que esse conceito fique mais claro convém apresentar um exemplo.
Suponha que você tenha vendido as suas cotas de um fundo pelo valor total de R$ 1.220, e que essas cotas foram adquiridas pelo preço total de R$1.000.
Além disso, você teve custos operacionais de R$ 10. Tanto no momento da compra quanto no momento da venda. Sendo assim, o seu custo operacional total foi de R$ 20. Logo, o seu lucro será:
- Lucro: valor da venda (R$1220) – custo operacional da venda (R$10) – valor da compra (R$1000) + taxas (R$10).
Totalizando, portanto, R$220; 20% de 220 fica um total de R$44. Para obter este cálculo basta multiplicar o resultado de R$220 por 0,20.
Então R$44 é o saldo que você deve de IR. Lembre-se que o IR para ganho de capital em fundo imobiliário deve ser recolhido mensalmente.
O pagamento é feito através do DARF da receita federal. E, além disso, você deve declarar o ganho na declaração anual. Você também deve declarar operações com prejuízos financeiros.
Pois, ao fazer isto, você estará obtendo créditos tributários. Você pode, no futuro, utilizar um prejuízo para abater o seu saldo a pagar de imposto de renda em um posterior lucro.
Esses créditos, inclusive, não possuem prazo de expiração. Esta é mais uma vantagem tributária de se operar no mercado de FIIs.
Na declaração anual você deve inserir os ganhos na seção “renda variável”. E então, você deve escolher a seção “operação com fundos imobiliários”.
Você então deve inserir o resultado de suas operações mês a mês.
Como compensar prejuízos com FIIs
Em operações com fundos imobiliários, é comum que o investidor nem sempre tenha lucro. No entanto, mesmo os prejuízos com FIIs devem ser declarados, e podem ser usados para abater lucros futuros, reduzindo o valor de imposto a pagar em meses lucrativos.
Essa compensação é permitida pela Receita Federal e não possui prazo de validade. Ou seja, você pode guardar esse crédito tributário e utilizá-lo futuramente, desde que declare corretamente mês a mês.
Para declarar perdas e garantir esse direito à compensação, siga os passos:
- Acesse o campo “Renda Variável” no programa do IRPF 2025;
- Dentro dele, clique em “Operações com Fundos Imobiliários”;
- Informe mês a mês o resultado das suas operações, mesmo que tenha sido negativo;
- No campo “Resultado líquido do mês”, insira o valor do prejuízo com sinal negativo (ex: – R$ 320,00);
- Caso tenha lucro em meses seguintes, o sistema calculará automaticamente a compensação, reduzindo o valor do imposto devido.
Vale dizer que a compensação só vale entre operações da mesma natureza. Ou seja, ganhos com FIIs só podem ser compensados com prejuízos em FIIs, não com ações ou outros ativos.
Importância da correta declaração de Fundos Imobiliários no Imposto de Renda
Nos últimos anos, a Receita Federal tem olhado com mais atenção para o mercado de renda variável. Em 2023, diversas mudanças foram aplicadas para os ativos de renda variável.
A entrada de mais brasileiros na bolsa de valores, provavelmente contribuiu nesta iniciativa da Receita.
Portanto, é natural que mais mudanças nas regras e controles sejam impostas pela Receita a fim de inibir irregularidades com relação à declaração.
Nesse sentido, é essencial que o investidor se mantenha atento e atualizado com relação às regras do imposto de renda para os fundos imobiliários.
Desse modo, você poderá evitar erros e consequentemente, a malha fina. Mas além dos benefícios de evitar multas, a declaração correta pode ajudar o contribuinte a manter um melhor controle sobre seus investimentos imobiliários.
Com o lançamento correto de ganhos, perdas, proventos e das posições de fundos imobiliários, o investidor terá informações relevantes para a tomada de decisão.
Assim, se o investidor já possui um bom controle sobre a carteira de FIIs, dificilmente terá problemas em fazer a própria declaração.
Destacando que para os próximos exercícios, há como resgatar parte das informações das declarações anteriores. Portanto, se tudo estiver correto, é menos trabalho para o investidor.
O que mudou na declaração de FIIs em 2025?
A declaração de FIIs em 2025 trouxe ajustes importantes. O layout da ficha “Bens e Direitos” foi atualizado, mas o código para fundos imobiliários continua sendo o “03 – Fundo de Investimento Imobiliário”, no grupo “07 – Fundos”.
Os rendimentos isentos seguem obrigatórios na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com código 26. É necessário informar o CNPJ e o valor total recebido de cada fundo.
Outra novidade é que a declaração pode ser feita também pelo app Meu Imposto de Renda, ideal para quem tem uma carteira mais simples ou deseja revisar rapidamente os dados.
Dicas práticas para não errar na declaração
Declarar corretamente os fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025 exige atenção aos detalhes e organização dos documentos. Para evitar erros comuns e garantir que todas as informações estejam em conformidade com as exigências da Receita Federal, confira as dicas a seguir:
- Baixe o informe de rendimentos enviado pela corretora (disponível geralmente em fevereiro/março);
- Use o CNPJ exato de cada fundo (evite erros de digitação);
- Informe o valor de aquisição, não o valor de mercado;
- Declare cada rendimento isento separadamente;
- Calcule corretamente o lucro e emita o DARF no GCAP;
- Não esqueça dos prejuízos, eles podem ser vantajosos;
- Guarde todos os comprovantes de compras, vendas e pagamentos de DARF
Seguindo essas boas práticas, você reduz drasticamente o risco de inconsistências, evita cair na malha fina e mantém um controle eficiente sobre seus investimentos em FIIs.
Conclusão
Declarar corretamente seus fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025 corretamente é uma forma de garantir tranquilidade, evitar multas e manter a transparência com a Receita Federal. Mesmo que os rendimentos dos FIIs sejam isentos de imposto, a omissão ou preenchimento incorreto das informações pode levar o contribuinte à malha fina.
Além disso, o controle rigoroso dos dados na declaração permite ao investidor tomar decisões mais embasadas, acompanhar a performance da carteira e utilizar possíveis créditos tributários com inteligência.
E fique atento, o prazo final para envio da sua declaração de Imposto de Renda em 2025 é 30 de maio de 2025. Não deixe para a última hora!
Existem algumas dúvidas sobre como declarar fundos imobiliários. Afinal, o imposto de renda em fundos imobiliários pode, por vezes, ser um pouco complexo. Por isso, foram selecionadas neste artigo algumas dúvidas comuns por parte dos investidores, confira abaixo.
Qual o prazo para o pagamento do DARF no ganho de capital?
Você tem até o último dia útil do mês seguinte à operação para realizar o pagamento.
Por exemplo, se você fez uma venda em Janeiro você terá até o último dia de Fevereiro para realizar o pagamento.
Caso contrário, você será considerado inadimplente.
O que ocorre se eu não pagar o DARF no mês seguinte à venda?
Você irá incorrer em multas que são acrescidas de juros conforme o prazo se alonga.
Por isso, é importante que você se organize para não atrasar o pagamento.
Existe isenção para vendas até R$ 20 mil?
Não. Diferentemente das ações, nos FIIs não há isenção para vendas até R$ 20 mil.
Devo declarar as operações de FIIs mesmo que elas sejam de baixo valor?
Sim. Independentemente do valor, as operações devem ser todas registradas no programa da receita federal.
Posso compensar prejuízos no mercado de ações com lucros no mercado de FIIs para abater o pagamento de IR?
Não. O mercado de ações e de FIIs devem ser tratados de forma separadas. Lembre-se disso: as regras de como declarar fundos imobiliários são diferentes em alguns aspectos em relação às ações.
