Radar do Mercado: São Carlos (SCAR3) – Venda de terreno pode contribuir para próximos resultados da companhia
A São Carlos Empreendimentos e Participações comunicou ontem (19) aos seus acionistas e ao mercado em geral que a sua subsidiária integral 253 Participações Ltda. celebrou, na mesma data, instrumento particular de compromisso para a alienação de um terreno com 19.551 m², adjacente ao Centro Empresarial Tietê, pelo valor de R$ 42 milhões.
Ainda segundo o informado, a companhia recebeu até o momento o montante de R$ 14 milhões, e o remanescente será recebido até 6 de maio de 2019, corrigido pelo IPC-A/IBGE.
Vale adicionar, no âmbito do comunicado acima, que o empreendimento Centro Empresarial Tietê é composto por uma torre de escritórios classe A, um terreno com 19.551 m² de área, alienado ontem, e outro terreno com 15.025 m² de área.
Adicionalmente, foi firmada uma opção de compra do terreno de 15.025 m² de área, com vencimento em 19 de fevereiro de 2019, cujo preço de exercício pode variar entre R$ 29,5 milhões e R$ 31 milhões, de acordo com a condição de pagamento a ser escolhida pelo comprador.
Em relação ao business, praticamente todo lucro da São Carlos vem da divisão corporativa.
Neste modelo a companhia busca adquirir imóveis comerciais com a finalidade de agregar valor no empreendimento para depois vendê-lo com lucro.
Os imóveis buscados pela São Carlos costumam ser prédios de escritórios de padrão A, localizados no Rio de Janeiro ou São Paulo, quase exclusivamente nas capitais de cada estado.
Ainda, a companhia só adquire estes imóveis quando entende ser capaz de gerir ativamente o empreendimento de forma a aumentar a receita de aluguel.
Em nossa visão, a São Carlos, apesar de estar posicionada em um setor cíclico, conseguiu criar valor aos seus acionistas ao longo do tempo, através da alocação eficiente de capital, controle do endividamento, e gestão de custos operacionais.
Acreditamos também que o valor de mercado do portfólio deva continuar aumentando nos próximos trimestres dando continuidade a tendência dos últimos 12 meses.
O mercado imobiliário de São Paulo já está em processo de recuperação generalizada, com vacância claramente em tendência de queda.
A situação do Rio de Janeiro parece estar estabilizada, e a companhia conseguiu manter o mesmo nível de vacância do último ano.
Além disso, o portfólio da empresa é bem posicionado, de forma que a recuperação dos aluguéis e valor de mercado dos imóveis da empresa devem se recuperar mais rapidamente do que a média da cidade.
Por fim, a divisão de varejo de conveniência também deverá seguir evoluindo.
A companhia atua praticamente sem concorrência, e pelo que a companhia informou, as vendas dos lojistas nestes centros estão crescendo acima do ritmo das lojas similares posicionadas em shoppings.
Por estes motivos apresentados, acreditamos que o desconto atual em relação ao NAV é injustificado, visto que a empresa negocia com desconto em relação a pares menos eficientes, aos seus múltiplos históricos, e com um portfólio em plena recuperação.
Dessa forma, acreditamos que possa existir um representativo potencial de retorno para as ações da São Carlos no longo prazo.
