Fiikipedia: Qual a (i)liquidez do mercado de fundos imobiliários?
Nesta semana, teremos a nossa tradicional Live com perguntas e respostas sobre os fundos imobiliários e suas perspectivas futuras, comentando os últimos acontecimentos dos ativos listados no mercado.
Link Direto para a Live – 06 de set/18 às 21h
O artigo desta semana é especial. Explico.
Há poucas semanas, fiz um Live com o Tiago Reis onde abordamos sobre o porte do mercado de fundos imobiliários frente às ações brasileiras.
Poucos dias depois, o nosso amigo Nathan Octavio (NOD), figura respeitada e conhecida no mercado de FIIs, me mandou uma mensagem comentando que havia assistido a esta Live, porém, ele me trouxe dados ainda mais consistentes sobre a liquidez dos ativos em relação às ações.
Como sabem, somos fomentadores da indústria de FIIs no Brasil: queremos que o mercado cresça, entendendo que há espaço para todos.
Percebi a qualidade da abordagem do NOD e não pensei duas vezes: fiz uma proposta a ele para que transformássemos todos estes dados em um artigo para o Fiikipedia.
Ele prontamente aceitou o convite e, agora, traremos dois artigos sobre este tema – mais uma vez, posso dizer: “VALEU NOD”.
Segue a primeira parte, lembrando que, na próxima semana, traremos a sequência deste estudo sensacional.
Muitas pessoas que estão começando nos fundos imobiliários ficam preocupadas com a aparente falta de liquidez do mercado. Principalmente para aquelas que já têm experiência em ações, que têm centenas de milhares de negócios por dia, é normal ter dúvidas sobre como se comportar perante a dinâmica dos fundos imobiliários.
E, normalmente, vemos pessoas afirmando que os FIIs são menos líquidos.
Mas, quanto menos? Quais as diferenças na quantidade de negócios e do volume de negócios em relação ao mercado acionário?
O objetivo deste artigo é exatamente esse: compilar algumas informações sobre as negociações dos FIIs dos últimos 12 meses (setembro de 2017 a agosto de 2018), com algumas comparações em relação ao mercado de ações.
PRESENÇA EM PREGÕES
Uma das primeiras questões que vale a pena considerar é que inúmeros FIIs não têm negócios todos os dias. Não é uma questão de regra da Bolsa nem nada parecido. É apenas o fato de que ninguém quis comprar pelo preço pelo qual alguém queria vender, e vice-versa. A questão é simples: se compradores e vendedores não chegam num acordo de preço sobre o preço, não tem negócio.
Tomando por base que houve 246 pregões no período analisado, apenas 48 fundos tiveram pelo menos um negócio em todos os dias:
Em comparação, 192 ações também alcançaram 100% de presença em pregões. Algumas delas nem são consideradas muito líquidas, como BOBR3, CRPG5 e RNEW3.
E, se considerarmos que, para entrar no IFIX (o índice dos fundos mais negociados), basta o FII ter presença de 60%, vemos como a distância é significativa em relação ao mercado acionário: Mais de trezentas empresas atenderiam a esse critério.
VOLUME NEGOCIADO
O volume operado em FIIs, nos 12 meses do estudo, ficou em uma média de R$ 42,5 milhões por dia.
Esses valores estão razoavelmente concentrados: os dez fundos mais negociados representam mais de 50%, e o BRCR sozinho responde por mais de 9% do mercado, com R$ 3,8 milhões/dia.
E apenas 12 ativos superaram R$ 1 milhão por dia: BRCR, KNCR, BBPO, KNRI, GGRC, HGLG, VISC, HGBS, HGRE, BCFF, KNIP e JSRE.
Quando comparamos com as ações, vemos o contraste:
- O volume total é mais de 200 vezes maior, com quase R$ 10 bilhões por dia. Ou seja, o volume negociado em um dia no mercado de ações é maior que um ano inteiro nos FIIs.
- Mais de 160 empresas apresentaram mais de R$ 1 milhão/dia. Algumas delas bem pouco conhecidas, como AAPL, JSLG e FBOK.
- Um total de 138 empresas movimentaram mais do que R$ 3,8 milhões, mais que o BRCR. Entre elas, temos AALR, EVEN e RLOG.
- Houve 57 empresas com volume maior que R$ 42 milhões/dia. Ou seja, cada uma delas sozinha foi mais negociada que todo o mercado de FIIs. Exemplos: TIMP, CRFB e BRDT.
QUANTIDADE DE NEGÓCIOS
Apesar de muita gente acompanhar muito o volume financeiro, eu tenho uma preferência pela quantidade de negócios, por ser mais útil para o pequeno investidor.
Eventualmente, algumas poucas negociações entre grandes investidores podem distorcer o volume financeiro e fazer um ativo parecer mais líquido do que a realidade.
Já a quantidade de negócios dá uma noção melhor da dispersão das operações.
O mercado de fundos imobiliários teve pouco mais de 3 milhões de negócios nos doze meses do acompanhamento. Isso equivale a uma média de mais de 12 mil negócios por dia.
A concentração é bem semelhante ao que vimos na parte sobre volume financeiro: 50% dos negócios foram em apenas 9 ativos, e o BRCR com 10% do mercado (cerca de 1.300 operações).
Agora, vamos ao mercado de ações: foram mais de 245 milhões de negócios. Sim, em um ano, o mercado de ações teve oitenta vezes mais negócios que o mercado de FIIs.
Levando em consideração que a média ficou em praticamente um milhão de negócios por dia, temos que, aproximadamente, a cada três dias, o mercado de ações gera operações equivalentes a um ano do mercado de FIIs.
Além disso, quando olhamos cada ação individualmente, vemos que:
- Houve 122 empresas que tiveram mais negócios por dia que o BRCR. Algumas das quais nem têm tanta cobertura da mídia. Por exemplo: TCSA, PARD e BBRK.
- E 24 empresas negociaram mais do que 12 mil negócios por dia. Isso quer dizer que, isoladamente, cada uma negociou mais que todos os FII juntos. Podemos citar RENT, CSNA e BRML
O objetivo desse artigo não era provar que o mercado de FIIs é muito menos líquido do que o mercado de ações. Isso já é senso-comum entre os investidores, pois basta ficar alguns minutos em frente ao Home-Broker e percebe-se isso facilmente.
Mas sim dar a correta dimensão dessa diferença.
E imagino que você esteja se perguntando: “Ok. Agora que já percebi que FIIs são realmente muito menos líquidos que as ações, o quê eu posso fazer para reduzir esse desconforto?”.
Esse será o tema do nosso próximo artigo.
