Taxa de vacância: entenda como ela afeta os fundos imobiliários (FII)
A taxa de vacância é um conceito importante quando se faz uma análise a respeito de um fundo imobiliário.
A taxa de vacância é uma variável muito importante quando se pensa na distribuição de proventos aos acionistas.
O que é Taxa de Vacância?
A taxa de vacância representa qual o percentual de um empreendimento se encontra vago. É uma métrica muito importante para a avaliação de fundos imobiliários (FIIs), classe de ativos que consta com ativos imobiliários em sua carteira). Quanto maior a vacância, pior para o FII.
Portanto, basta fazer uma analogia dos fundos imobiliários com um imóvel comum: caso um condomínio ou shopping, por exemplo, aumente os espaços vagos, sua taxa de vacância será maior.
No entanto, caso o dono desse estabelecimento consiga alugar mais espaços, a taxa de vacância será menor.
Portanto, um espaço com menos vacância gera melhores resultados para os investidores. No entanto, períodos com elevada vacância mostram-se como oportunidades de compra de ativos mais baratos.
Por fim, quando os fundos imobiliários possuem uma menor vacância, eles conseguem entregar maior rentabilidade aos acionistas.
O que a Taxa de Vacância representa?
Através dessa métrica, é possível saber como anda o mercado de investimentos imobiliários. De forma geral, quando há expansão econômica, há uma redução na vacância de ativos imobiliários.
Portanto, com a expansão econômica, as companhias buscam expandir, o que faz com que elas necessitem de novos espaços físicos para seus galpões, lojas e outros.
Dessa forma, torna-se claro que, na busca por espaços mais valorizados, os donos de imóveis possuem a chance de fechar contratos melhores, o que representa em uma valorização nas cotas dos fundos e na maior distribuição de dividendos.
Igualmente, caso a economia esteja mal, algumas empresas precisarão fechar seus estabelecimentos, e algumas chegarão a falir.
Portanto, a taxa de vacância de um FII ou de um imóvel permite avaliar a situação econômica de um local em um determinado período.
Quais os tipos de Vacância?
Existem dois tipos de vacância que são importantes diferenciar:
- Vacância Física;
- Vacância Financeira.
1. Vacância Física
Primeiramente, é preciso entender o conceito da vacância física: ela ocorre quando algum espaço físico do empreendimento está vago.
Por exemplo: caso 30 salas estejam disponíveis em um espaço de 100 salas (todas com o mesmo tamanho), a vacância seria de 30%.
2. Vacância Financeira
Em segundo lugar, vacância financeira, diferentemente da física, considera o fluxo de caixa esperado do portfólio e o quanto ele gera de caixa atualmente.
Isto ocorre pois, em um portfólio de um fundo imobiliário, podem existir empreendimentos ou espaços que sejam mais lucrativos do que outros.
Por exemplo: um espaço de 200m² em São Paulo tende a ser mais lucrativo do que um mesmo espaço de 200m² em uma cidade do interior.
Como calcular a Taxa de Vacância?
A taxa de vacância pode ser calculada através de cálculos simples. Portanto, é preciso ter um exemplo para melhor ilustrar:
Por exemplo: supondo um shopping center que possua 1000 metros quadrados de área, divididos em 10 lojas de 100 metros quadrados cada.
Se, atualmente, o shopping center possui 8 lojas ocupada e 2 vagas, a sua vacância física é de 20% do espaço total.
Dessa forma, sendo o cálculo composto pela soma das áreas vagas dividido pela área total. Portanto, tem-se: 200 / 1.000 = 20%. Essa é a vacância física do shopping center.
De forma geral, pode-se concluir que basta calcular a relação entre o espaço vago e o espaço total, gerando resultados de forma percentual.
Portanto, pode-se ver que não é um cálculo muito difícil de ser feito. Muitas vezes, de fato, ele já é explicitado nos resultados trimestrais dos FIIs.
Já no caso da vacância financeira, é preciso entender que diferentes regiões podem gerar diferentes rendimentos, sendo necessário fazer uma média ponderada dos resultados.
Por exemplo: caso um shopping center tenha capacidade gerar R$ 200.00,00 por mês de renda com aluguel. Mas, atualmente, devido aos espaços vagos, só esteja gerando R$ 120.00,00.
Portanto, o fundo possui uma vacância financeira de R$ 80.000,00. E sua taxa de vacância financeira será:
80.000 / 200.000 = 40%. Portanto, o fundo está operando 40% aquém de sua capacidade de geração de caixa.
Como analisar a Taxa de Vacância?
O investidor de fundo imobiliário, tipicamente, busca um fluxo mensal de renda neste tipo de investimento.
No entanto, para o empreendimento gerar renda mensal para os seus cotistas é intuitivo que ele não pode ter uma taxa de vacância muito alta.
De fato, a vacância financeira é ainda mais importante, pois é ela quem retrata propriamente a situação de geração de renda do fundo.
Entretanto, será que a alta vacância é ruim? Embora a vacância não deva ser encarada como uma boa notícia, é também possível que ela gere oportunidades.
Sendo assim, tipicamente, fundos com altas vacâncias possuem suas cotas negociando a preços historicamente baixos.
Portanto, se a vacância tender a ser momentânea e o fundo imobiliário em questão se tratar de um fundo de alto valor agregado e perene, é possível que o investidor se encontre diante de uma boa oportunidade de investimento.
Por que a Taxa de Vacância é importante?
Conclui-se, através da leitura do texto, que o indicador de vacância é um dos mais importantes ao se avaliar o investimento em fundos imobiliários.
Sendo assim, a partir dele, o investidor pode estimar quanto de caixa o fundo irá gerar, e o quanto de dividendo este fundo irá poder distribuir.
Dessa forma, é possível entender se o fundo imobiliário estudado apresenta uma elevada vacância, o que é negativo, ou uma mais baixa, o que é bom para o acionista.
Portanto, essa métrica deve ser observada com cuidado ao se analisar os fundos de investimento imobiliários.
Desse jeito, é possível, através da avaliação desse e de outros fatores, determinar se o FII em questão está sendo bem gerido ou não.
Ainda assim está com dúvidas sobre a taxa de vacância? Comente abaixo!
